Khi mua đất, ngoài việc lựa chọn đất có vị trí đẹp, diện tích phù hợp, giá rẻ thì tính pháp lý của mảnh đất dự tính mua cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua bán của người dân. Và một trong những vấn đề pháp lý mọi người hay thắc mắc đó là đất đó có nằm trong quy hoạch hay không? Vậy, đất nằm trong quy hoạch là gì? Đất nằm trong quy hoạch có được phép mua bán không? Tại bài viết này, Luật Trung Tín sẽ cùng bạn trả lời những câu hỏi trên.
Xem thêm: Các bước thực hiện thủ tục mua bán đất đai cơ bản nhất
Đất nằm trong quy hoạch là gì?
Theo quy định của Luật Đất Đai, quy hoạch sử dụng đất được hiểu đơn giản là việc nhà nước phân bổ, khoanh vùng đất theo từng loại mục đích sử dụng ở các vùng kinh tế và địa phương trong khoảng thời gian xác định. Quy hoạch đất đai thường để phát triển kinh tế hoặc để phục vụ mục đích cho quốc phòng an ninh, cụ thể như xây dựng đường xá, trường học, công viên, bệnh viện,…
Nói một cách dễ hiểu về đất nằm trong quy hoạch là khi nhà nước muốn triển khai một dự án, công trình công cộng nào đó, nhà nước sẽ lên kế hoạch sử dụng đất, xác định vị trí và thời gian triển khai dự án. Và hộ gia đình, cá nhân có đất thuộc vị trí đó được gọi là đất nằm trong diện quy hoạch của nhà nước, có khả năng sẽ bị thu hồi.
Đất nằm trong quy hoạch có được phép mua bán hay không?
Đây là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Trên thực tế, có rất nhiều ý kiến cho rằng đất nằm trong quy hoạch không được phép mua bán, sang tên sổ đỏ. Vậy Luật quy định về quyền sử dụng đất của người dân đối với đất nằm trong quy hoạch như thế nào?
Theo quy đinh của Luật Đất Đai 2013, đất quy hoạch sẽ được chia làm các trường hợp:
Trường hợp đất nằm trong quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện tất cả các quyền trên đất của mình như: mua bán, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi,… Mà không bị bất kỳ một hạn chế nào.
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và Ủy ban nhân dân cấp huyện đã ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình trên đất cho đến khi có quyết định thu hồi hoặc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng nhà ở, các công trình phụ, trồng cây lâu năm,… Như vậy, trường hợp này vẫn có thể thực hiện mua bán đất đai một cách bình thường.
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có quyết định thu hồi: Nghị định 43/2014 Hướng dấn thi hành Luật Đất Đai quy định các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có thông báo/ quyết định thu hồi của nhà nước thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, nếu đã có quyết định thu hồi đất các bên có thể thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán, nhưng không thể thực hiện thủ tục sang tên, đồng nghĩa với việc thủ tục mua bán đất đai trong trường hợp này không thể thực hiện được.
Có nên mua đất thuộc diện quy hoạch hay không?
Như đã phân tích ở trên, đất thuộc diện quy hoạch của nhà nước nhưng chưa có quyết định hay thông báo thu hồi đất thì vẫn thực hiện việc mua bán một cách bình thường. Vậy việc nên hay không nên mua đất thuộc diện quy hoạch còn phải phụ thuộc vào nhu cầu của từng người. Với kinh nghiệm lâu năm làm trong lĩnh vực đất đai, Luật Trung tín xin đưa ra một vài lời khuyên cho Quý khách hàng trong trường hợp này như sau:
Nếu bạn mua đất vì mục đích để ở lâu dài, đầu tư tiền để xây dựng nhà cửa, công trình vào đất thì không nên mua vì rất có thể mảnh đất đó sẽ bị thu hồi trong thời gian tới. Và tiền đền bù đất, công trình trên đất không thể bù lại được khoản tiền mà bạn đã bỏ ra trước đó.
Nếu bạn mua đất vì mục đích đầu tư thì cần phải cân nhắc thật kỹ về giá mua cũng như giá đền bù đất. Mua đất đền bù ró rất nhiều rủi ro, tuy nhiên trong một số trường hợp đó lại là cơ hội đầu tư tốt. Nếu có khả năng tính toán và đánh giá vấn đề rất có thể mảnh đất này sẽ sinh lời cao.
Bên cạnh đó, nếu mục đích bạn mua đất quy hoạch để sau khi đất thu hồi bạn có một suất tái định cư đẹp hơn thì đây cũng là một lựa chọn hợp lý. Nhưng trường hợp này trước khi mua bạn cần lưu ý về điều kiện được cấp tái định cư. Thứ nhất, mảnh đất bị thu hồi đó phải là đất ở. Thứ hai, trên địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi, bạn phải không còn bất kỳ diện tích đất ở nào khác. Khi đó, phần trăm bạn được cấp đất tái định cư mới cao.
Nói tóm lại, nhà cửa, đất đai là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, khi mua bán đất, đặc biệt là đất đang có thông tin nằm trong khu vực bị quy hoạch thì cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định. Mong rằng bài viết này đã giúp các bạn hiểu và nắm bắt được thêm thông tin về đất nằm trong khu quy hoạch và giúp các bạn chắc chắn hơn về sự lựa chọn của mình!
