Ngày nay, nhu cầu sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân ngày càng tăng nhưng quỹ đất ở của nhiều địa phương không còn nhiều. Chính vì vậy, nhiều người có mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất của đất trồng lúa sang đất ở để xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, có được chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất ở hay không cũng là câu hỏi mà rất nhiều người sử dụng đất thắc mắc. Vậy, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở được thực hiện như thế nào? Tại bài viết này Luật Trung Tín sẽ giúp bạn đọc giải đáp thắc mắc trên nhé!

Xem thêm: Thủ tục đổi sổ đỏ sang sổ hồng, những quy định cần tìm hiểu ngay

Điểm đặc thù của đất trồng lúa

• Đất trồng lúa là một trong những loại đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khác với các loại đất khác, đất trồng lúa được nhà nước quan tâm, trú trọng và bảo vệ chặt chẽ hơn cả.
• Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước có chính sách riêng để bảo vệ đất sử dụng vào mục đích trồng lúa. Việc chuyển từ đất trồng lúa sang đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sẽ bị hạn chế. Điều này xuất phát từ các chính sách bảo vệ quỹ đất trồng lúa và bảo vệ an ninh lương thực của các tỉnh nói riêng và cho cả nước nói chung. Tránh việc chuyển dục đích sử dụng đất tràn lan, ảnh hưởng đến an ninh lương thực quốc gia.

• Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định nào cấm việc chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở và các loại đất khác. Điều đó cho thấy chính sách linh hoạt của nhà nước trong quá trình quản lý đất đai. Nhà nước không cấm hoàn toàn nhưng sẽ kiểm soát chặt chẽ.
• Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất khác sẽ khá khó khăn.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở cần những điều kiện gì?

Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó:

• Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra thửa đất muốn chuyển đổi có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay không. Nếu vị trí của thửa đất đó nằm trong diện được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện đã được phê duyệt thì sẽ được cho phép chuyển đổi. Trường hợp này, ngoài việc nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng cần nộp thêm khoản chi phí để Nhà nước bổ sung diện tích chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng của đất trồng.
• Thứ hai, nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đât trồng lúa sang đất ở phải hơp lý và cần thiết.
• Thứ ba, thửa đất đang có nhu cầu chuyển mục đích phải đáp ứng những điều kiện chung của đất như: Đất đã có sổ đỏ, đang còn thời hạn sử dụng đất; đất không có tranh chấp; không bị thế chấp, kê biên để thực hiện những nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, khi chuyển đổi đất trồng lúa thành đất ở, người sử dụng đất phải áp dụng các biện pháp phòng chỗng ô nhiễm, bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật.

Việc chuyển mục đích này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở

Cac bước thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích từ đất trồng cây sang đất ở được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu hoặc người dân cũng có thể đến trực tiếp văn phòng một cửa/ văn phòng đăng ký đất đai để nộp hồ sơ.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

• Sau khi nhận được hồ sơ của người sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện thẩm định, thẩm tra hồ sơ.
• Tiến hành cập nhật thông tin trên giữ liệu trên cơ sở dữ liệu đất đai và điền thông tin vào sổ địa chính.
• Thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả:

• Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không quá 15 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ không kể các ngày nghỉ theo quy định của Luật.
• Sau khi có kết quả, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan đăng ký đất đai phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ đăng ký chuyển đổi. Hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở.

Các khoản tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở

• Tiền sử dụng đất
  • Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở, ngườ sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Nhà nước căn cứ vào bảng giá đất của từng địa phương để tính tiền sử dụng đất. Công thức tính như sau:
  • Tiền sử dụng đất = ( Giá 1m2 đất ở – Giá 1m2 đất trồng lúa) X Diện tích đất chuyển đổi.
• Tiền bảo vệ và phát triển đất trồng lúa
  • Đây là khoản chi phí quy định riêng trong trường hợp chuyển từ đất có mục đích trồng lúa. Tiền này được tính như sau:
  • Tiền bảo vệ và phát triển đất trồng lúa = Tỷ lệ phần trăm (%) X Diện tích chuyển đổi X Giá đất trồng lúa theo bảng giá đất địa phương.
  • Trong đó, tỷ lệ phần trăm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Mức thấp nhất là 50%.
• Tiền lệ phí trước bạ:
  • Lệ phí trước bạ = 0,5% X Giá đất 1m2 trồng lúa theo bảng giá đất của địa phương X Diện tích đất chuyển đổi

Ngoài các khoản chi phí trên, người sử dụng đất còn phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, phí cấp giấy chứng nhận. Các khoản phí này mỗi địa phương sẽ quy định về giá khác nhau.