10 điểm mới về cấp Sổ đỏ kể từ ngày 01/8/2024 được đông đảo người dân quan tâm. Những thay đổi mới trong Luật Đất đai hiện hành sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc trước đây. Đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ phân tích rõ cấp sổ đỏ theo luật mới.

1. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 có thêm cơ hội được cấp sổ

Một trong 10 điểm mới về cấp Sổ đỏ nổi bật nhất là tăng cơ hội cấp sổ cho đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ.

Thế nào là đất không có giấy tờ?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”.

Cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Theo đó, Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) là giấy tờ có giá trị cao nhất chứng minh quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, đất không có giấy tờ được hiểu là đất không có sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng. 

So sánh với Luật Đất đai 2013 về thời điểm trước 2004

Luật Đất đai 2024 chia thành 03 mốc thời điểm sử dụng đất:

• Trước ngày 18/12/1980;
• Từ ngày 18/12/1980 – trước ngày 15/10/1993;
• Từ ngày 15/10/1993 – trước ngày 01/7/2014.

Trong khi Luật cũ chia thành 2 mốc:

• Trước ngày 15/10/1993;
• Từ ngày 15/10/1993 – trước ngày 01/7/2004.

Như vậy, quy định mới về Sổ đỏ đã kéo dài thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho đất không giấy tờ. Thời gian kéo dài thêm là 10 năm. Đồng thời, quy định cũ thể về từng mốc thời gian sử dụng đất.

So sánh với Luật Đất đai 2013 về thời điểm trước 2014

Điều kiện cấp sổ theo quy định mới được rõ ràng và chi tiết hơn so với Luật cũ. Các điều kiện đó gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014;
• Không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền;
• Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Ý nghĩa

Quy định mới này nhằm giải quyết cho các trường hợp đất do cha ông để lại, đã được sử dụng lâu đời nhưng do các yếu tố khách quan nên không đi đăng ký cấp sổ. Các điều kiện có thể là do trình độ phát triển kinh tế kém, hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc do không có nhu cầu chuyển nhượng đất. 

Do đó không đi đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, việc quy định như vậy sẽ đảm bảo được quyền lợi của người dân.

2. Không cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình

Hộ gia đình sử dụng đất là trường hợp gặp nhiều vướng mắc nhất trong thực tiễn. Do đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định cấp đất cho hộ gia đình. 

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình sử dụng đất chỉ còn là khái niệm trước ngày luật này có hiệu lực. Vì thế từ ngày 01/8/2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình. Tuy nhiên, với trường hợp hộ gia đình được cấp đất trước đó thì vẫn tiếp tục được công nhận. 

Không cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình

Thực tế thì việc quy định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần. Việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó. 

Nhưng thực tế, việc xác định thành viên của hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ, xác định công sức đóng góp rất phức tạp. Nó gây ảnh hưởng đến thời gian, thủ tục giải quyết trong các vụ tranh chấp liên quan đến sổ đỏ cấp cho hộ gia đình.

Vì thế, quy định như vậy là cần thiết và phù hợp. Điều này góp phần vào việc khắc phục những vấn đề khó khăn, bất cập trong thực tiễn áp dụng. 

3. 8 trường hợp phải cấp mới sổ đỏ từ 01/8/2024

Căn cứ Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì có sự thay đổi về cấp Sổ đỏ. Có 08 trường hợp phải cấp mới sổ sau khi đăng ký biến động. Các trường hợp đó bao gồm:

8 trường hợp phải cấp mới sổ đỏ

• Thực hiện tách thửa, hợp thửa
• Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
• Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án.
• Chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận (GCN) cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp GCN cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã phê duyệt.
• Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
• Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở.
• Các trường hợp đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà GCN cũ không còn dòng trống để xác nhận thay đổi.
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.

Như vậy, việc bắt buộc cấp mới lại sổ đỏ sẽ có hai nhóm. Một là thuộc trường hợp pháp luật quy định. Hai là đổi theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

4. Giảm thời gian cấp Sổ lần đầu xuống còn 23 ngày 

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc”.

Giảm thời gian cấp Sổ lần đầu xuống còn 23 ngày

Như vậy, thời gian cấp sổ đỏ mới 2024 lần đầu là không quá 23 ngày làm việc. Theo Luật Đất đai 2013 thì thời gian này là không quá 30 ngày. Thời gian này được tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. 

Việc giảm bớt thời gian như vậy giúp quá trình làm sổ của người dân được nhanh chóng. Đồng thời tăng cường trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp sổ. 

5. Áp dụng Sổ đỏ, Sổ hồng mẫu mới từ 01/01/2025

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 nhưng chưa áp dụng mẫu Sổ mới. Theo đó, thời điểm hiện tại cho đến hết ngày 31/12/2024 thì vẫn áp dụng mẫu Giấy chứng nhận hiện hành.

Áp dụng Sổ đỏ, Sổ hồng mẫu mới

Bắt đầu từ ngày 01/01/2025 khi thuộc vào các trường hợp đã nêu tại mục 4 ở trên thì áp dụng mẫu Sổ mới. Mẫu Sổ mới đảm được đơn giản hoá và gọn hơn nhưng đảm bảo đầy đủ thông tin. 

6. Có mã QR trên mẫu Giấy chứng nhận mới 

Quy định mã QR

Mã QR là một loại mã tích hợp các thông tin. Qua đó người tra cứu có thể nắm bắt nhanh chóng các thông tin được lưu trữ liên quan đến tài sản. 

Sổ đỏ 2024 có mã QR được thiết kế ở góc bên phải trên cùng tại trang 1 của sổ. Kích thước của mã QR là 2,0 x 2,0 cm. 

Ý nghĩa của mã QR trên Giấy chứng nhận

Theo Điều 14 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT thì mã QR dùng lưu trữ các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận. Ngoài ra lưu trữ các thông tin để quản lý mã QR.

Có mã QR trên mẫu Giấy chứng nhận mới

Tất cả những thông tin phản hồi từ mã QR đều có giá trị như thông tin trên Giấy chứng nhận. Nó được thống nhất với hệ thống thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc trong hồ sơ địa chính. Vì thế người dân dễ dàng tra cứu thông tin nhanh chóng, chính xác và tiện lợi.

7. Cấp Sổ đỏ cho đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 

Theo quy định cũ trước đây thì đất được cấp sai thẩm quyền sau 01/7/2014 thì sẽ không được cấp Sổ. Đồng thời còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao. 

Tuy nhiên, việc cấp sai thẩm quyền là do phía cơ quan có thẩm quyền. Còn người được cấp không có lỗi. Do đó, theo khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 nếu đất cấp sai thẩm quyền nhưng thoả mãn các điều kiện sau thì vẫn được cấp Sổ:

Cấp Sổ đỏ cho đất cấp sai thẩm quyền sau 2014

• Là đất được giao từ 01/7/2014 – trước 01/8/2024.
• Được UBND xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
• Có đầy đủ biên lai, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.

Do vậy, quy định cấp sổ đỏ mới 2024 trong trường hợp này là hoàn toàn phù hợp và cần thiết. Bởi khi người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện trên thì rõ ràng họ tuân thủ đúng. Còn việc cấp sai thẩm quyền là trách nhiệm của cán bộ cơ quan nhà nước.

8. Điều kiện để chung cư mini được cấp Sổ hồng 

Quy định mới

Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023 thì điều kiện cấp Sổ cho chung cư mini như sau:

Điều kiện để chung cư mini được cấp Sổ hồng

• Trường hợp cá nhân xây nhà có từ 02 tầng trở lên. Mỗi tầng lại thiết kế xây dựng các căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc nhà ở ≥02 tầng có quy mô trên 20 căn hộ để cho thuê phải đáp ứng điều kiện:
  • Là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
  • Việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định về xây dựng và các quy định khác có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
• Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở ≥02 tầng và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê phải:
  • Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Bộ Xây dựng.
  • Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
  • Đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy khi có hỏa hoạn.

Quy định cũ

Còn theo Luật Nhà ở trước đây quy định đơn giản hơn. Chung cư mini muốn được cấp Sổ hồng cần:

• Được cấp phép xây dựng theo quy chuẩn.
• Tối thiểu 01 phòng ở và 01 khu vệ sinh, diện tích tối thiểu là 25m2.

Như vậy quy định mới đã đưa ra điều kiện cụ thể và chặt chẽ hơn. Điều này vừa đảm bảo khắc phục được tình trạng xây dựng chung cư mini ồ ạt nhưng không đảm bảo. Dẫn tới các vụ tai nạn “thương tâm” trên thực tế.

9. Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ 01/8/2024

Thủ tục cấp sổ đỏ 2024 xác định rõ thẩm quyền theo từng cấp đối với từng trường hợp cụ thể:

Đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lấy đầu

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:

Thẩm quyền cấp Sổ đỏ

• Tổ chức trong nước
• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các đối tượng sau:

• Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam
• Cộng đồng dân cư

Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai với trường hợp đăng ký biến động cho các đối tượng:

• Tổ chức trong nước
• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
• Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với trường hợp đăng ký biến động cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là:

• Các cá nhân
• Cộng đồng dân cư
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

10. Chi phí khi làm Sổ đỏ lần đầu tăng so với trước

Theo quy định mới thì đã bỏ khung giá đất thay vào đó là ban hành bảng giá đất. Vì thế, từ ngày 01/01/2026 áp dụng bảng giá đất chi phí làm Sổ đỏ sẽ tăng lên.

Chi phí khi làm Sổ đỏ lần đầu tăng so với trước

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về 10 điểm mới về cấp Sổ đỏ kể từ ngày 01/8/2024 để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.