Sang tên Sổ đỏ khi người bán đất chết là thực tế chúng ta hay gặp. Vậy lúc này quyền lợi của bên mua như thế nào? Có sang tên Sổ đỏ được hay không? Cần thoả mãn những điều kiện gì? Để làm rõ vấn đề này, hãy cùng theo dõi nội dung bài viết dưới đây của Luật Trung Tín.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Quy định về sang tên Sổ đỏ
Các vấn đề liên quan đến sang tên Sổ đỏ được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là gì? Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận được quy định cụ thể tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Cụ thể: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất….”.
Quy định về sang tên Sổ đỏ
Khái niệm này là sự kế thừa từ quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”.
Như vậy, bản chất của Sổ đỏ vẫn là một chứng thư pháp lý cao nhất. Theo đó nó là loại giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Tuy nhiên, để tên gọi Sổ đỏ hiện hành đã được đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Quy định về sang tên Sổ đỏ
Sang tên Sổ đỏ được hiểu đơn giản là việc chuyển Sổ đỏ từ tên người này sang cho người khác. Tuy nhiên, việc sang tên này cần tuân theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Khoản 1 Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.”
Theo quy định của Luật Đất đai thì để sang tên chủ sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển quyền. Ví dụ như chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất…
Việc sang tên này phải được đăng ký và ghi vào Sổ địa chính. Lúc này thì việc chuyển quyền mới hoàn tất.
Người bán đất chết có sang tên được Sổ đỏ nữa không?
Theo điểm a khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
Người bán đất chết có sang tên được Sổ đỏ nữa không?
“Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
a) Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;”
Như vậy, nếu như bên nhận chuyển quyền chỉ có Sổ đỏ hoặc hợp đồng chuyển nhượng thì không phải làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên vẫn được cấp Giấy chứng nhận mới. Theo đó, có thể hiểu người bán đất chết vẫn sang tên được Sổ đỏ.
Cách sang tên Sổ đỏ khi người bán đất chết trước 01/08/2024
Sang tên Sổ đỏ khi bên bán chết vẫn thực hiện được theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, có hai trường hợp xảy ra, cụ thể như sau:
Cách sang tên Sổ đỏ khi người bán đất chết
Trường hợp bên mua có hợp đồng mua bán nhưng không được bên bán trao Sổ đỏ
Nếu như bên mua chỉ có hợp đồng mua bán nhưng bên bán không trao Sổ đỏ thì thực hiện các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Mẫu số 11/ĐK
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại một trong 3 cơ quan:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Sổ đỏ trả;
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Trường hợp không có hợp đồng công chứng, chứng thực
Đối với trường hợp không có hợp đồng mua bán công chứng hoặc chứng thực. Thì bên nhận chuyển quyền chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
Sau đó, thực hiện các bước như trường hợp có hợp đồng. Nhưng không được bên bán trao Giấy chứng nhận.
Cách sang tên Sổ đỏ khi người bán đất chết từ ngày 01/08/2024
Bên bán chết sang tên Sổ đỏ từ ngày 01/08/2024 như thế nào? Ở đây chúng ta cần xác định xem các bên đã có hợp đồng mua bán công chứng, chứng thực chưa.
Cách sang tên Sổ đỏ khi người bán đất chết mới nhất 2024
Hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực
Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực. Mà khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”.
Do đó, việc công chứng, chứng thực là một trong điều kiện để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực. Theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”.
Như vậy, sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực thì hợp đồng phát sinh hiệu lực. Theo đó phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên mua có quyền được thực hiện thủ tục đăng ký sang tên để hoàn tất việc chuyển quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, khi đã có hợp đồng mà người bán đất chết thì người mua vẫn thực hiện sang tên Sổ đỏ. Để sang tên cần chuẩn bị đủ bộ hồ sơ theo quy định pháp luật. Sau đó nộp tại cơ quan có thẩm quyền.
Hợp đồng đồng mua bán không được công chứng, chứng thực
Sổ đỏ người bán chết nhưng hợp đồng mua bán không được công chứng, chứng thực. Vì hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không vi phạm quy định pháp luật về hình thức hợp đồng.
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 có đưa ra trường hợp bên có nghĩa vụ đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ. Để từ đó vẫn chấp nhận hợp đồng có vi phạm về hình thức.
Trường hợp đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trả tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người mua đất đã trả hết. Hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó. Khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng có hiệu lực thì người mua thực hiện thủ tục sang tên.
Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên mua. Khi họ đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình nhưng vì lý do nào đó mà hai bên chưa thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Trường hợp chưa thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trả tiền
Pháp luật chi chấp nhận trường hợp hợp đồng vi phạm hình thức. Khi bên có nghĩa vụ thực hiện 2/3 nghĩa vụ. Còn trường hợp này hợp đồng không có hiệu lực.
Vì thế bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ. Mục đích để giao kết, thực hiện hợp đồng mới. Tuy nhiên, phải đợi thực hiện xong thủ tục chia thừa kế. Sau đó mới thực hiện chuyển nhượng như bình thường.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề sang tên Sổ đỏ khi người bán đất chết để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
