Nhận đặt cọc bán đất là tình trạng diễn ra rất nhiều trên thực tế. Hầu như trước khi ký hợp đồng mua bán, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc. Vậy hợp đồng cọc viết tay có giá trị pháp lý không? Tôi có thể đặt cọc bằng vàng thay cho tiền được không? Có thể uỷ quyền cho người khác đi đặt cọc hộ hoặc nhận cọc hộ không?… Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp chi tiết các vấn đề xoay quanh đặt cọc quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Luật Công chứng 2014
- Luật Hôn nhân và gia đình 2014
- Nghị định 24/2012/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Hợp đồng đặt cọc bán đất là gì?
Đặt cọc bán đất hay đặt cọc mua đất đã xuất hiện từ rất lâu trong đời sống thường ngày. Nó như là một căn cứ để đảm bảo việc thực hiện công việc nào đó.
Hợp đồng đặt cọc bán đất là gì?
Khái niệm hợp đồng đặt cọc
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, về bản chất thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ. Nghĩa vụ ở đây có thể là giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng. Hoặc là vừa giao kết vừa thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc bán đất là gì?
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Có thể hiểu, hợp đồng đặt cọc bán đất là sự thoả thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Theo đó, bên đặt cọc sẽ đặt một tài sản cho bên nhận đặt cọc. Mục đích là để bên nhận đặt cọc sẽ bán đất cho mình theo thoả thuận.
Ai được nhận đặt cọc bán đất?
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì người được nhận đặt cọc bán đất phải là chủ sử dụng đất. Chủ sử dụng đất ở đây có thể cá nhân hoặc tổ chức. Để xác định được chính xác chủ thể bên nhận đặt cọc thì cần biết rõ quyền sử dụng đất của ai.
Ai được nhận đặt cọc bán đất?
Bên nhận đặt cọc (tức bên chuyển nhượng sau này) phải là chủ sử dụng đất. Nếu là tài sản chung vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình thì phải là 2 vợ chồng cùng ký hợp đồng. Trừ trường hợp uỷ quyền cho người còn lại hoặc người khác thực hiện.
Đặt cọc bán đất có bắt buộc phải công chứng?
Quy định về hình thức đặt cọc
Nhận cọc bán đất được quy định tại một điều luật duy nhất trong Bộ luật Dân sự. Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật này thì không quy định về hình thức của đặt cọc.
Đặt cọc bán đất có bắt buộc phải công chứng?
Theo khoản 1 Điều 119 Bộ luật này quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.” Vì thế đặt cọc có thể được lập dưới dạng văn bản hoặc bằng lời nói hoặc hành vi cụ thể.
Nhưng trong thực tế, để có cơ sở an toàn hơn thì đa phần đặt cọc được lập dưới hình thức văn bản. Vì thế chúng ta bắt gặp nhiều hợp đồng đặt cọc viết tay. Nếu như hợp đồng đặt cọc này thoả mãn các điều kiện theo Điều 117 Bộ luật này thì nó có giá trị pháp lý:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Đặt cọc bán đất có bắt buộc phải công chứng
Căn cứ theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì đặt cọc không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng. Nhưng hợp đồng đặt cọc công chứng có thể thực hiện theo yêu cầu tự nguyện của các bên.
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”.
Tức công chứng viên sẽ chứng nhận hợp đồng đặt cọc nếu các bên có yêu cầu. Đồng thời phải có đầy đủ các giấy tờ theo quy định pháp luật công chứng.
Việc lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc là rất cần thiết. Bởi vì văn bản công chứng có giá trị chứng cứ. Những tình tiết trong văn bản không phải chứng minh, trừ khi hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Như vậy, giá trị pháp lý của hợp đồng cọc công chứng sẽ cao hơn so với bản đặt cọc viết tay hoặc hình thức khác.
Nhận đặt cọc bán đất bằng vàng được không?
Quy định về nhận đặt cọc bằng vàng
Ký hợp đồng cọc bán đất nhưng tài sản đặt cọc bằng vàng là hoàn toàn hợp pháp. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản đặt cọc có thể là kim khí quý. Mà theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 17/2014/TT-NHNN thì “Kim khí quý bao gồm vàng, bạc, bạch kim và các loại kim loại quý khác.”. Như vậy, vàng cũng được xác định là tài sản đặt cọc hợp pháp.
Lưu ý khi nhận đặt cọc bằng vàng
Mặc dù dùng vàng để đặt cọc không vi phạm pháp luật. Thế nhưng theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP quy định:
Nhận đặt cọc bán đất bằng vàng được không?
“Điều 19. Hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh vàng ….
- Sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán”.
Điều này có nghĩa rằng, pháp luật không cho phép dùng vàng làm phương tiện thanh toán. Trong khi khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại. Hoặc được dùng để thanh toán nghĩa vụ.
Do đó, trong hợp đồng đặt cọc dùng vàng để cọc thì cần lưu ý về việc không sử dụng vàng để thanh toán tiền mua đất. Thay vào đó cần phải trả lại tài sản đặt cọc và hai bên thực hiện thanh toán tiền chuyển nhượng như bình thường.
Có được phép uỷ quyền cho người khác nhận cọc/đặt cọc hộ?
Theo quy định tại Điều 134, 138, 562 Bộ luật Dân sự thì bên đặt cọc có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc đặt cọc:
Có được phép uỷ quyền cho người khác nhận cọc?
“Điều 134. Đại diện
1. Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
……
Điều 138. Đại diện theo ủy quyền
1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
………
Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Mặt khác đối chiếu các quy định pháp luật việc ủy quyền đặt cọc, nhận đặt cọc không bị pháp luật cấm. Do vậy các bên có thể ủy quyền cho người khác theo quy định về việc đại diện, ủy quyền.
Nhận đặt cọc bán đất cho người thứ ba có hợp pháp không?
Nhận đặt cọc bán đất cho nhiều người là không phù hợp với quy định pháp luật. Bởi vì mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết. Hoặc thực hiện hợp đồng.
Nhận đặt cọc bán đất cho người thứ ba có hợp pháp không?
Tức là hướng tới việc các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu như bên chủ đất đã nhận cọc của người này. Sau đó vì được giá cao hơn lại bán cho người khác. Điều này không phù hợp với bản chất đặt cọc.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề nhận đặt cọc bán đất để bạn đọc tham khảo. Qua đó giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật. Biết cách bảo vệ tốt nhất quyền lợi khi đặt cọc hay nhận cọc mua, bán đất. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
