Mua bán đất là hoạt động diễn ra rất phổ biến. Đặc biệt là trong những thời điểm “sốt đất”. Đặc biệt từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng đã có nhiều thay đổi quan trọng. Vậy khi mua bán đất cần lưu ý những vấn đề gì? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giúp quý bạn đọc có cái nhìn tổng quan nhất về mua đất.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Luật Công chứng 2014
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Đất mua bán cần đáp ứng điều kiện gì?
Chuyển nhượng đất là gì?
Chuyển nhượng đất là hành vi pháp lý của các chủ thể chuyển giao quyền và nghĩa vụ với đất cho chủ thể khác. Chủ thể nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Đất mua bán cần đáp ứng điều kiện gì?
Mua bán đất là khái niệm mà người dân hay dùng. Nhưng thuật ngữ pháp lý phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không phải do một cá nhân sở hữu. Do đó không thể mua bán như các loại tài sản thông thường khác. Vì thế chỉ có chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung
Mua bán đất cần đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, về cơ bản thì các điều kiện để mua bán đất gồm:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
- Đất không có tranh chấp hoặc có nhưng đã được giải quyết
- Không bị kê biên
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp
- Trong thời hạn sử dụng.
Điều kiện riêng
Ngoài ra, đất không thuộc các trường hợp không được chuyển nhượng. Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
“8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
……….
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”
Mặt khác khoản 5 Điều này cũng quy định: “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.
Như vậy, để một mảnh đất có đủ điều kiện chuyển nhượng thì phải thỏa mãn 5 điều kiện chung. Đồng thời không thuộc trường hợp không được phép chuyển nhượng. Ngoài ra, đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Ai không được phép mua bán đất?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ gồm hai bên chủ thể là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Với mỗi bên cần đáp ứng những điều kiện nhất định.
Ai không được phép mua bán đất?
Mỗi bên cần có năng lực dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập. Ví dụ nếu bên nhận chuyển nhượng là người chưa thành niên thì cần có người đại diện tham gia. Hoặc nếu bên chuyển nhượng không trực tiếp ký hợp đồng thì có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện.
Tuy nhiên, nếu thuộc vào một trong ba trường hợp được quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì không được nhận chuyển nhượng:
“8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
…………..
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”
Vì vậy, trước khi mua bán đất, chúng ta cần tự mình kiểm tra xem bên bán là ai. Đất có đủ điều kiện để bán không? Có đang tranh chấp không? Mình có thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng đất hay không?…
Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị không?
Mua bán quyền sử dụng đất viết tay không có giá trị pháp lý. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị không?
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, hợp đồng mua bán đất viết tay không thể sang tên Sổ đỏ được. Theo đó, hai bên phải công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng mua bán đất.
Thuế mua bán đất hết bao nhiêu tiền?
Thuế mua bán đất có phải chịu hay không tuỳ thuộc vào mối quan hệ giữa hai bên. Nếu như bên mua và bên bán có mối quan hệ huyết thống thì được miễn thuế. Còn nếu không có quan hệ huyết thống thì vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế phải chịu là 2% giá trị quyền sử dụng đất.
Thuế mua bán đất hết bao nhiêu tiền?
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013 quy định:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề mua bán đất và những vấn đề cần lưu ý để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
