Thành viên hộ gia đình phản đối thì có sang tên Sổ đỏ được không? Mặc dù hiện nay Sổ không cấp cho hộ gia đình nữa. Nhưng những Sổ đã được cấp trước 01/08/2024 vẫn sẽ có giá trị. Vậy trường hợp muốn sang tên Sổ đỏ nhưng có thành viên phản đối thì xử lý như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp toàn bộ các thắc mắc trên. 

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024
• Luật Hôn nhân và gia đình 2014
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm những ai?

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất được quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Theo đó, cá nhân trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi thoả mãn đủ 03 điều kiện:

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm những ai?

• Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng.
• Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
• Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Trong đó: Quan hệ hôn nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 được xác định: “Hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn.”.

Chúng ta có thể nhận diện Sổ cấp cho hộ gia đình dựa theo cách ghi trên Sổ đỏ. Cụ thể nếu Sổ cấp cho hộ gia đình thì sẽ ghi thêm chữ “Hộ” trước ông/bà. Còn Sổ cấp cho cá nhân thì không có chữ hộ. 

Tuy nhiên, trên thực tế để xác định được chính xác thành viên hộ gia đình được cấp đất thì có nhiều ý kiến. Một số dựa trên sổ hộ khẩu để xác định từ thời điểm được cấp Sổ trở về trước hộ khẩu gồm những ai. Nhưng một số khác xác định dựa theo đơn xác nhận thành viên hộ gia đình của bên Công an. 

Khi nào thành viên hộ gia đình sử dụng đất có quyền phản đối sang tên Sổ đỏ?

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất được có quyền phản đối sang tên Sổ đỏ. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp họ đều có quyền lên tiếng đối với thửa đất được cấp.

Khi nào thành viên hộ gia đình sử dụng đất có quyền phản đối sang tên Sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thấy rằng: Người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Hoặc người được uỷ quyền chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý. Sự đồng ý này phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, thành viên hộ gia đình mà có chung quyền sử dụng đất thì mới được phản đối sang tên Sổ đỏ. Còn nếu chỉ là thành viên gia đình nhưng không có chung quyền sử dụng đất thì không có quyền với thửa đất. Theo đó, việc phản đối là hoàn toàn vô nghĩa.

Thành viên hộ gia đình phản đối thì có sang tên Sổ đỏ được không?

Sang tên Sổ đỏ khi thành viên hộ gia đình phản đối có thực hiện được không. Việc này tuỳ theo từng trường hợp. Nếu mà người phản đối không phải người có chung quyền sử dụng đất thì không ảnh hưởng. Theo đó vẫn sang tên bình thường.

Thành viên hộ gia đình phản đối thì có sang tên Sổ đỏ được không?

Còn nếu người phản đối là người có chung quyền sử dụng đất thì cần xác định xem thửa đất có tách được không. Nếu tách được thì thực hiện tách thửa đối với phần của người phản đối. Sau đó các thành viên khác thực hiện chuyển nhượng phần mình bình thường. Nếu như không tách thửa được thì khi có thành viên phản đối không thể sang tên được. Bởi vì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác.

Nội dung này đã được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”.

Muốn tách thửa được cần đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tách thửa cần những điều kiện sau:

Muốn tách thửa được cần đáp ứng điều kiện gì?

• Đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu và chiều cạnh tối thiểu.
• Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
• Có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trong đó điều kiện về diện tích tối thiểu và chiều cạnh tối thiểu do UBND cấp tỉnh của mỗi tỉnh quyết định. 

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi có thành viên hộ gia đình phản đối

Sang tên Sổ đỏ thành viên hộ gia đình trong trường hợp tách thửa được thực hiện theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi có thành viên hộ gia đình phản đối

Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ cần chuẩn bị để làm thủ tục tách thửa gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo mẫu 01/ĐK 
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập (Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
• Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao Giấy chứng nhận kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực)
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Trình tự thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, đối chiếu hồ sơ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. 

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện: trả hồ sơ cho người sử dụng đất. Thông báo rõ lý do. Thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;
• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất. Hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh. Hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất: trả hồ sơ và thông báo rõ lý do. Người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;
• Trường hợp hồ sơ không thuộc hai trường hợp trên: trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận. Đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất. Xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau tách thửa. Trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất do Văn phòng đăng ký thực hiện. Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập. Và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động. Và được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả

Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa sau tách;
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Thời gian giải quyết

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất. Và thông báo rõ lý do.
• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất. Và hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề thành viên hộ gia đình phản đối thì có sang tên Sổ đỏ được không câu trả lời là có để bạn đọc tham khảo. Tuy nhiên, điều kiện phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất và có thể tách thửa được. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.