Có được đặt cọc mua đất trong Ngân hàng hay không là thắc mắc của khá nhiều người. Có những trường hợp người dân muốn mua đất nhưng mảnh đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Vậy lúc này chủ đất có được phép bán hay không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp thắc mắc trên chi tiết.

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2024
• Luật Công chứng 2014
• Nghị định 21/2021/NĐ-CP
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

Hợp đồng đặt cọc là gì?

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, bản chất của đặt cọc là một biện pháp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ ở đây là giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng được giao kết hoặc thực hiện được coi là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. 

Theo đó, việc đặt cọc mua đất trong ngân hàng chính là một biện pháp bảo đảm. Theo đó bên đặt cọc tức bên mua sau này sẽ đưa cho bên nhận đặt cọc (bên bán) tài sản đặt cọc. Để đảm bảo trong một thời hạn thì hai bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất.

Có được đặt cọc mua đất trong Ngân hàng?

Mua đất đang trong ngân hàng cũng rất hay gặp trên thực tế. Mặc dù mảnh đất đang được thế chấp nhưng nhiều người vẫn chấp nhận mua. 

Có được đặt cọc mua đất trong Ngân hàng?

Quy định về việc bán tài sản đang thế chấp Ngân hàng

Đặt cọc mua đất đang thế chấp là có thể thực hiện được. Tuy nhiên cần tuân thủ theo quy định pháp luật. So với việc mua bán đất thông thường sẽ có thêm điều kiện chặt chẽ hơn.

Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.”.

Theo quy định này thì khi quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì chủ sử dụng đất vẫn được quyền bán. Bởi vì đất không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. 

Mặc dù quy định không quy định trực tiếp việc bên thế chấp được quyền nhận đặt cọc. Nhưng theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự thì mục đích của đặt cọc là giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, trước khi các bên ký hợp đồng mua bán đất thì có thể ký đặt cọc. 

Theo đó, nếu pháp luật cho phép bên thế chấp được quyền bán thì có thể hiểu là họ cũng được nhận đặt cọc. Tức là bên đặt cọc được phép đặt cọc để mua đất trong Ngân hàng. 

Điều kiện để nhận đặt cọc bán đất trong Ngân hàng

Đặt cọc mua đất thế chấp ngân hàng được phép. Nhưng cần chú ý tới điều kiện là phải “được sự đồng ý” của bên nhận thế chấp (Ngân hàng). Việc đồng ý này pháp luật không quy định rõ bằng văn bản hoặc bằng hình thức nào. Nhưng để tránh xảy ra tranh chấp thì trên thực tế việc đồng ý được thể hiện bằng văn bản. Cụ thể là công văn của ngân hàng về việc đồng ý cho phép bên thế chấp nhận đặt cọc.

Thủ tục công chứng đặt cọc đất trong Ngân hàng

Đặt cọc đất thế chấp ngân hàng không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế xảy ra tranh chấp hoặc mong muốn có văn bản có giá trị pháp lý. Các bên có thể yêu cầu công chứng.

Thủ tục công chứng đặt cọc đất trong Ngân hàng

Hồ sơ yêu cầu công chứng

Quy định Luật Công chứng

Theo Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng
• Dự thảo hợp đồng đặt cọc (nếu có)
• Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ khác liên quan: Giấy chứng nhận kết hôn/Xác nhận tình trạng hôn nhân; giấy tờ về nơi cư trú; Công văn đồng ý của Ngân hàng về việc cho phép nhận đặt cọc.

Lưu ý: Với các giấy tờ này cần xuất trình bản chính. Sau khi công chứng viên đối chiếu xong thì sẽ trả lại toàn bộ bản chính giấy tờ cho người yêu cầu công chứng.

Quy định việc bảo quản Sổ đỏ đang thế chấp

Riêng đối với Sổ đỏ đang trong Ngân hàng thì theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “1. Trường hợp tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc để thực hiện giao dịch dân sự khác mà bên nhận bảo đảm đang giữ bản chính Giấy chứng nhận thì người này giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan hoặc thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận để chủ thể trong giao dịch liên quan thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bên nhận bảo đảm giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan thì chủ thể đã nhận phải giao lại bản chính Giấy chứng nhận cho bên nhận bảo đảm ngay sau khi thực hiện xong thủ tục, nếu chậm hoặc không giao lại bản chính Giấy chứng nhận mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Bên bảo đảm được dùng bản sao Giấy chứng nhận và bản chính văn bản xác nhận còn hiệu lực của bên nhận bảo đảm về việc giữ bản chính Giấy chứng nhận để sử dụng hoặc lưu hành tài sản.”

Như vậy, việc xuất trình bản chính Sổ đỏ khi ký hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn phù hợp.

Trình tự công chứng hợp đồng đặt cọc

Trình tự công chứng hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo Luật Công chứng. Theo đó có các bước cơ bản sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Ở bước này công chứng viên sẽ tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc của khách hàng. Ở đây sẽ làm rõ yêu cầu, hướng dẫn hồ sơ yêu cầu cần chuẩn bị như mục trên.

Đồng thời, làm rõ mong muốn và yêu cầu của khách hàng về các vấn đề liên quan. Ví dụ như mục đích đặt cọc, tài sản đặt cọc là gì, nội dung đặt cọc, thời hạn… khi nào muốn ký hợp đồng.

Bước 2: Xử lý yêu cầu công chứng

Ở bước này công chứng tiến hành kiểm tra toàn bộ giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Nếu chưa đủ hướng dẫn bổ sung thêm, nếu đủ thì thụ lý hồ sơ. Tiến hành kiểm tra Uchi xem có ngăn chặn gì đối với tài sản hay không? 

Thực hiện soạn thảo hợp đồng nếu người yêu cầu công chứng đề nghị. Hoặc thực hiện kiểm tra dự thảo nếu khách hàng tự soạn. Kiểm tra ở đây xem toàn bộ nội dung, có nội dung nào vi phạm pháp luật không. Nếu có cần hướng dẫn khách hàng để điều chỉnh sao cho phù hợp.

Bước 3: Ký công chứng

Ở bước này hai bên đọc hợp đồng và được công chứng viên giải thích về các quy định liên quan. Nếu như các bên đồng ý toàn bộ nội dung tiến hành ký vào từng trang hợp đồng. Trong trường hợp cần thiết thì công chứng viên sẽ yêu cầu hai bên điểm chỉ vào hợp đồng.

Sau khi hai bên ký đầy đủ thì xuất trình bản chính giấy tờ để công chứng viên kiểm tra. Công chứng viên kiểm tra đối chiếu chủ thể ký hợp đồng so với giấy tờ tuỳ thân xuất trình. Sau đó Công chứng viên tiến hành ký vào từng trang hợp đồng. 

Bước 4: Hoàn tất thủ tục công chứng

Sau khi ký xong thì chuyển hợp đồng qua bộ phận đóng dấu để hoàn tất hợp đồng. Hợp đồng bản chính sẽ được lưu tại trụ sở văn phòng một bản. Còn lại sẽ trả cho hai bên. Các bên tiến hành đóng phí công chứng theo quy định.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề có được đặt cọc mua đất trong Ngân hàng để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.