Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào? Là thời điểm được công chứng hay thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính? Liệu quy định pháp luật có mâu thuẫn nhau không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp toàn bộ các thắc mắc trên.
Cơ sở pháp lý
-
Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Hợp đồng mua bán nhà đất thực hiện khi nào?
Do nhà cửa, đất đai là những tài sản có giá trị lớn. Đồng thời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Do vậy, để thực hiện mua bán nhà đất thì cần đáp ứng điều kiện nhất định.
Hợp đồng mua bán nhà đất thực hiện khi nào?
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện để chuyển nhượng gồm:
-
Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ);
-
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
-
Trong thời hạn sử dụng đất;
-
Không thuộc các trường hợp không được chuyển nhượng;
-
Không nợ nghĩa vụ tài chính.
-
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Điều kiện mua bán nhà ở
Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở được phép tham gia giao dịch mua bán cần thoả mãn các điều kiện:
-
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
-
Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
-
Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
-
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
-
Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Vậy khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực? Cùng theo dõi nội dung tiếp theo.
Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?
Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào? Hợp đồng mua bán nhà đất tuân thủ hiệu lực theo quy định.
Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?
Quy định về hiệu lực của hợp đồng
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Như vậy, hình thức giao dịch dân sự cũng là điều kiện có hiệu lực nếu pháp luật có quy định. Các quy định này được cụ thể hoá trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất có công chứng tuân theo pháp luật công chứng.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà
Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: “1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”.
Như vậy, so với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở quy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.
Quy định về hiệu lực theo Luật Công chứng
Dù là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay hợp đồng mua bán nhà đều phải công chứng, chứng thực. Trừ một số trường hợp ngoại lệ của hợp đồng mua bán nhà theo quy định.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”
Như vậy, văn bản công chứng tức hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ có hiệu lực từ ngày công chứng.
Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất có mâu thuẫn không?
Mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào là từ thời điểm công chứng. Hay thời điểm đăng ký.
Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất có mâu thuẫn không?
Quy định pháp luật
Căn cứ theo Điều 503 tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”.
Như vậy, cần có sự phân biệt hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền. Hiệu lực của hai thời điểm này là khác nhau. Thời điểm chuyển quyền là việc chuyển quyền sử dụng đất được hoàn tất.
Phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền
Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Còn chuyển quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm diễn ra trước. Sau đó mới đến thời điểm chuyển quyền. Tức là phải công chứng, chứng thực xong thì mới đăng ký sang tên Sổ.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ. Theo hợp đồng do các bên thỏa thuận. Còn hiệu lực của việc chuyển nhượng là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng.
Như vậy, quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán đất ở các văn bản pháp luật không hề mâu thuẫn.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào để bạn đọc tham khảo. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền khác nhau nên cần phân biệt rõ. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
