Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ như thế nào? Có được pháp luật ghi nhận không? Có được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất không? Cách ghi thông tin về chủ đất được thể hiện trên Sổ đỏ như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp chi tiết các thắc mắc trên.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Luật Nhà ở 2023
- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ có những rủi ro gì? Trước tiên cần hiểu rõ quy định liên quan đến Sổ đỏ.
Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. ……..”.
Như vậy, người có tên trên Sổ đỏ là chủ sử dụng đất. Hoặc là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý cao nhất để chứng minh quyền của người sử dụng đất. Do đó, nếu không có Sổ đỏ thì sẽ bị hạn chế trong khá nhiều giao dịch dân sự.
Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ
Nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ sẽ có những rủi ro gì? Có thể nói hiện nay rất nhiều trường hợp nhờ người thân, họ hàng đứng tên hộ trên Sổ đỏ. Tuy nhiên, đến khi muốn thực hiện giao dịch thì bị từ chối vì không có tên trên Sổ đỏ.
Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ
Có thể thấy một số rủi ro phổ biến nhất khi nhờ người khác đứng hộ tên trên Sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Không đòi lại được tài sản
Nhờ người khác nhận chuyển nhượng mà không có ủy quyền. Nhất là nhờ đứng tên khi sang tên thì rủi ro lớn nhất là người được nhờ nếu có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên lại. Đồng thời họ cũng không chịu trả lại tài sản. Và phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên thì sẽ xảy ra tranh chấp.
Không được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước khi thu hồi đất sẽ bồi thường cho chủ sử dụng đất. Tức là người có tên trên Sổ đỏ. Vì thế khi đó người được nhờ đứng tên trên Sổ đỏ sẽ là người được bồi thường. Và được ghi tên trong quyết định bồi thường.
Không có quyền thực hiện các giao dịch
Người được nhờ đứng tên có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện. Tức là thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất hợp pháp.
Di sản thừa kế của người đứng tên hộ
Người đứng tên trên Giấy chứng nhận chết thì nhà đất khi đó sẽ là di sản thừa kế. Nếu người thừa kế không thừa nhận hoặc không biết nguồn gốc nhà đất là do được “nhờ” đứng tên thì khi đó dễ xảy ra tranh chấp.
Rủi ro khi phát sinh nghĩa vụ với người thứ ba
Người được nhờ đứng tên nếu có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba mà quyền sử dụng đất, nhà ở bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ. Thì quyền, lợi ích của người nhờ đứng tên sẽ không được đảm bảo. Thậm chí bị “mất trắng” nếu không có chứng cứ để chứng minh.
Từ những phân tích trên, có thể thấy không nên nhờ đứng tên hộ. Nếu không rất dễ xảy ra tranh chấp và tự đánh mất quyền lợi của mình.
Có được thực hiện quyền của người sử dụng đất khi nhờ đứng tên Sổ đỏ
Sổ đỏ nhờ người khác đứng tên hộ không thể thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Lúc này người được nhờ là người có toàn quyền đối với tài sản đó. Vì thế khi tài sản đủ điều kiện thì được thực hiện quyền.
Có được thực hiện quyền của người sử dụng đất khi nhờ đứng tên Sổ đỏ?
Theo Luật Đất đai 2024
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận ……..
……………
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Theo Luật Nhà ở 2023
Hoặc trong Luật Nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 160 như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
…………
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Như vậy, khi người nhờ đứng tên hộ thực hiện các quyền mà không phải người đứng tên Sổ đỏ thì là vi phạm. Thậm chí có thể bị người được nhờ đứng tên khởi kiện.
Cách ghi thông tin chủ sử dụng đất trên Sổ đỏ như thế nào?
Tuỳ theo từng loại đối tượng chủ thể được cấp mà cách ghi trên Sổ đỏ sẽ khác nhau. Cụ thể như sau:
Cách ghi thông tin chủ sử dụng đất trên Sổ đỏ như thế nào?
Cấp cho cá nhân
Khoản 1 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:
- Đối với cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam) không thuộc trường hợp là tài sản chung của vợ chồng, thì ghi là: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân.
- Đối với cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài, thì ghi là: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, quốc tịch, tên và số giấy tờ nhân thân.
Cấp cho hộ gia đình sử dụng đất
Theo khoản 6 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:
- Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất thì ghi đầy đủ thông tin của các thành viên như đối với cách ghi của Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân nêu trên.
- Trường hợp không ghi được hết thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin một/một số thành viên có chung quyền sử dụng đất. Tiếp theo ghi: “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”. Mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.
- Trường hợp các thành viên thoả thuận ghi tên đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của người đại diện như đối với cách ghi của Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân nêu trên. Tiếp theo ghi: “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”. Mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.
Tài sản chung của hai vợ chồng
Theo khoản 2 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:
- Đối với vợ chồng có chung tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi là: “Bà” hoặc “Ông”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân của vợ hoặc chồng và thể hiện: “và chồng (hoặc vợ): … (thể hiện thông tin của chồng (hoặc vợ)).
- Trường hợp có thoả thuận của vợ chồng đồng ý ghi tên vợ/chồng là đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi là: “Bà” hoặc “Ông”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân, tiếp theo thể hiện: “là đại diện cho vợ và chồng”.
Tài sản của nhóm người sử dụng đất
Theo khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:
- Trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận được cấp cho từng thành viên trong nhóm thì trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin như đối với cá nhân. Tiếp theo ghi là: “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) với người khác”. Mã QR trên Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền.
- Trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện thì trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện như đối với cá nhân. Dòng tiếp theo ghi: “là đại diện cho những người cùng sử dụng đất”. Hoặc “là đại diện cho những người cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Mã QR trên Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
