Bảng giá đất thay cho khung giá đất là một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai năm 2024. Sự thay đổi này góp phần minh bạch hóa thị trường. Đồng thời đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất và chủ đầu tư. Vậy bảng giá đất là gì? Có ý nghĩa như thế nào? Trường hợp nào sẽ được áp dụng bảng giá đất thay cho khung giá đất từ ngày 01/01/2026? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ tư vấn chi tiết các vấn đề trên.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024
- Luật Đất đai năm 2013
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Hiểu thế nào là bảng giá đất?
Mặc dù bảng giá đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, luật vẫn chưa đưa ra khái niệm về bảng giá đất.
Có thể hiểu, bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho từng loại đất cụ thể. Bảng giá đất này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo từng thời điểm nhất định. Vì thế sẽ có sự khác nhau giữa các địa phương.
Bảng giá đất là gì?
Bảng giá đất khác với khung giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 trước đây. Khung giá đất là giá đất được Chính phủ quy định dao động từ mức tối thiểu đến tối đa. Đồng thời, nó tùy thuộc vào từng loại đất được pháp luật quy định.
Ví dụ: Thửa đất số 16, tờ bản đồ số 02, địa chỉ: Phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Nếu theo quy định khung giá đất như trước đây thì sẽ từ 30 – 45 triệu/m2. Nhưng nếu là bảng giá đất thì Nhà nước sẽ có mức giá cụ thể: 40 triệu/m2.
Ý nghĩa của bảng giá đất Nhà nước
Luật Đất đai 2024 đã khắc phục nhiều vấn đề mà quy định trước đây đang tồn đọng. Đặc biệt, việc bãi bỏ “khung giá đất” thay vào “bảng giá đất” là điểm nhấn đáng chú ý. Với quy định đột phá này có ý nghĩa rất quan trọng, cụ thể như sau:
Khắc phục tình trạng thất thu cho Nhà nước
Bất cập của khung giá đất là Ủy ban nhân dân không thể xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Sự thay đổi từ khung giá đất thành bảng giá đất giúp khắc phục tình trạng thất thu cho Nhà nước.
Ý nghĩa của bảng giá đất Nhà nước
Ví dụ khung giá đất ban hành cho Hà Nội tối đa khoảng 500 triệu đồng/m2. Nhưng có nhiều vị trí đất ở đây lên tới hàng tỷ đồng/m2. Theo đó, Hà Nội không thể xây dựng bảng giá đất vượt khung. Vì vậy dẫn tới thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Đồng thời, quy định bảng giá đất góp phần cụ thể hoá quan điểm tại Nghị quyết 18-NQ/TW. Điểm mới này cũng tạo nên sự minh bạch trong thị trường bất động sản.
Bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người sử dụng đất
Bảng giá đất được quy định góp phần đảm bảo tiếp cận giá thị trường, phù hợp cung cầu. Ví dụ khi người dân có đất bị thu hồi sẽ nhanh chóng bàn giao đất. Còn chủ đầu tư nhanh chóng có tài nguyên để thực hiện dự án.
Ngoài ra, sự thay thế này giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Hơn nữa, nó còn tăng cường tính công khai trong quản lý đất đai. Xây dựng bảng giá đất cũng góp phần bảo vệ tốt hơn quyền của người sử dụng đất. Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất.
Như vậy, việc áp dụng bảng giá đất đảm bảo sự phù hợp với thực tiễn tỉnh. Nó giúp cân bằng, hài hoà lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất và chủ đầu tư. Tăng cường nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
11 trường hợp sẽ được áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026?
Các trường hợp cụ thể
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì từ 01/01/2026 bảng giá đất 2024 sẽ được áp dụng trong 11 trường hợp:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
- Tính thuế sử dụng đất
- Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân
- Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai
- Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
- Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.
- Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.
11 trường hợp sẽ được áp dụng bảng giá đất
Như vậy, từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền thuế sử dụng đất; tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất; tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất; tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm; tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Điểm mới bảng giá đất so với Luật cũ
Đối chiếu với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai hiện hành đã bổ sung thêm trường hợp được áp dụng bảng giá đất. Đó là khi tính tiền thuê đất, tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất… Quy định này hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tiễn và đảm bảo sự công bằng giữa các giao dịch.
Quy định về ban hành bảng giá đất hàng năm
Nguyên tắc ban hành bảng giá đất
Khi ban hành bảng giá đất tỉnh cần đảm bảo nguyên tắc pháp luật quy định. Đó là phải xây dựng theo khu vực, vị trí của thửa đất. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng chi tiết. Tức là bảng giá đất theo từng đất trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Thẩm quyền ban hành
Căn cứ theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì Uỷ ban nhân dân và Hội đồng nhân tỉnh xây dựng và quyết định bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu. Sau đó công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
Quy định về ban hành bảng giá đất hàng năm
Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
Thời điểm ban hành
Từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trong khi trước đây khung giá đất được quy định 05 năm thay đổi một lần. Việc ban hành bảng giá đất hàng năm đảm bảo giá đất phù hợp với tình hình thị trường. Từ đó, bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Lưu ý là bảng giá đất được xây dựng theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025.
Các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024
Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì có 5 phương pháp để định giá đất. Đó là: Phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp khác.
Các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024
Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Mục đích là để xác định giá của thửa đất cần định giá. Lưu ý phương pháp này cần loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Phương pháp thu nhập
Lấy thu nhập ròng bình quân năm/diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại ngân hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.
Phương pháp thặng dư
Tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất xác định qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
Phương pháp định giá đất khác
Là phương pháp không thuộc 4 phương pháp trên. Đồng thời phải có sự đồng ý của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.
Như vậy, việc chuẩn hoá phương pháp định giá đất là một điểm mới rất quan trọng. Nó đánh dấu một bước tiến đột phá, cung cấp cơ sở định giá đất theo giá thị trường. Đồng thời khắc phục tình trạng hai mức giá như trước đây. Điểm mới này cũng tạo điều kiện cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng… thuận tiện hơn.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về bảng giá đất để bạn đọc tham khảo. Hy vọng bạn hiểu rõ ý nghĩa của bảng giá đất và các trường hợp áp dụng từ 01/01/2026. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
