Có được bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán đất không? Đây là vấn đề gây nhiều hiểu lầm. Vì thế cũng có không ít tranh chấp xảy ra xung quanh việc bảo lưu quyền sở hữu. Vì vậy, trong bài viết dưới đây, Luật Trung Tín sẽ giải đáp các thắc mắc cụ thể nhất.
Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Bảo lưu quyền sở hữu là gì?
Có được bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán đất có hợp pháp không? Trước tiên chúng ta cần làm rõ khái niệm thế nào là bảo lưu quyền sở hữu.
Bảo lưu quyền sở hữu là gì?
Căn cứ theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
2. Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán.
3. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”.
Như vậy, bảo lưu quyền sở hữu là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó nó mang đầy đủ các đặc điểm của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ.
Biện pháp này được áp dụng trong hợp đồng mua bán tài sản. Theo đó, bên bán có thể tạm hoãn chuyển giao quyền sở hữu đối với đối tượng của hợp đồng cho bên mua. Đến khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bên bán.
Câu hỏi đặt ra là hợp đồng mua bán đất có thể thoả thuận điều khoản bảo lưu quyền sở hữu được không?
Được bảo lưu quyền sở hữu khi nào?
Bảo lưu quyền sở hữu được áp dụng trong hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015. Mà tại Điều 430 Bộ luật này quy định về hợp đồng mua bán tài sản:
Được bảo lưu quyền sở hữu khi nào?
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và luật khác có liên quan.”.
Như vậy, bảo lưu quyền sở hữu áp dụng trong hợp đồng mua bán tài sản. Theo đó, mọi loại tài sản được phép tham gia giao dịch đều có thể là đối tượng của hợp đồng có điều khoản bảo lưu quyền sở hữu.
Có được bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán đất không?
Bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán đất không hợp pháp.
Có được bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán đất không?
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản
Theo Điều 115 Bộ luật này quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Mà khoản 1 Điều 105 Bộ luật này xác định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.”
Theo các quy định này thì quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản. Nhưng đây là một loại tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác.
Cá nhân không có quyền sở hữu đất chỉ có quyền sử dụng
Căn cứ theo Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Mặt khác, tại Điều 1 Luật Đất đai 2024 quy định: “Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.
Đồng thời, theo Điều 12 Luật này quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng cho người dân.
Như vậy, đất thì không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng được trao cho người sử dụng đất. Do đó, khi không có quyền sở hữu thì không thể thoả thuận việc bảo lưu quyền sở hữu được.
Các nội dung chính của hợp đồng mua bán đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những điều khoản cơ bản và điều khoản tùy nghi. Luật Đất đai 2024 không có quy định về các nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 có thể xác định các nội dung cần có bao gồm:
Các nội dung chính của hợp đồng mua bán đất
Về tên gọi
Tên gọi chính xác là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Về chủ thể
Gồm hai bên là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Các bên điều phải có năng lực dân sự phù hợp. Ví dụ như nếu một trong hai bên có xuất hiện người chưa thành niên thì cần có sự tham gia của người đại diện theo pháp luật.
Bên nhận không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng.
Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
“8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”.
Về đối tượng hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất. Theo đó quyền sử dụng phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
- Không nợ nghĩa vụ tài chính.
Về giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Các bên thống nhất thoả thuận về giá chuyển nhượng thửa đất. Hình thức thanh toán như thế nào, phương thức ra sao.
Về việc chuyển giao và đăng ký quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao thửa đất.Cùng với bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng. Ngay sau khi Hợp đồng được công chứng.
Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Việc nộp thuế, phí, lệ phí
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân của bên chuyển nhượng. Khoản lệ phí trước bạ, phí thẩm định của bên nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên hai bên có thể thỏa thuận một trong hai bên thực hiện nghĩa vụ nộp thay cho bên còn lại.
Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết. Trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Về cam đoan của các bên
Ở đây các bên cùng cam đoan về tính xác thực. Tính hợp pháp của các giấy tờ và tài sản cung cấp. Về tính tự nguyện giao kết hợp đồng…
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề có được bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán đất là không để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
