Có được mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ đang gây ra nhiều tranh cãi trong thực tế. Vậy chung cư chưa có Sổ đỏ có được phép mua bán hay không? Khi nào đủ điều kiện để mua bán? Có rủi ro gì hay không? Làm thế nào để tránh được các rủi ro đó? Hãy cùng theo dõi câu trả lời qua nội dung bài viết dưới đây của Luật Trung Tín.
Cơ sở pháp lý
- Luật Nhà ở 2023
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Có được phép mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ?
Khái niệm nhà chung cư
Mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ có hợp pháp hay không? Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”.
Có được phép mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ?
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”.
Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
“Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Trong khi khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”.
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật này quy định: “2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”.
Như vậy, khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai ở Bộ luật Dân sự có phạm vi rộng hơn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Có được phép mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ?
Có được mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ? Pháp luật cho phép mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ. Theo điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;”
Tuy nhiên, nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán khi chưa có Sổ đỏ. Thay vào đó sẽ cần có giấy tờ thay thế để chứng minh quyền sở hữu với nhà ở đó.
Chung cư chưa có Sổ đỏ được phép mua bán khi nào?
Khi chưa có Sổ đỏ thì chung cư hình thành trong tương lai được phép mua bán khi thoả mãn điều kiện theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể:
Chung cư chưa có Sổ đỏ được phép mua bán khi nào?
“1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;…”
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Như vậy, muốn mua bán nhà chung cư chưa có Sổ từ chủ đầu tư thì cần thoả mãn các điều kiện trên.
Mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ có rủi ro gì?
Có nên mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ vẫn là câu hỏi khiến nhiều người ái ngại. So với nhà chung cư có Sổ đỏ thì nếu mua chung cư chưa có Sổ sẽ có những rủi ro sau:
Mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ có rủi ro gì?
Hợp đồng không thực hiện được
Trường hợp bên bán và bên mua bị mất liên lạc với nhau. Người đại diện theo ủy quyền của họ bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời thì hợp đồng có có nguy cơ không thực hiện được.
Căn hộ không uy tín
Trong trường hợp người mua không tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, chủ đầu tư thì có thể mua phải căn chung cư trong dự án của chủ đầu tư không uy tín. Hoặc năng lực kém dẫn đến việc bị chậm hoặc thậm chí không được cấp sổ hồng.
Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua chung cư chưa có Sổ đỏ?
Chung cư chưa có Sổ đỏ có nhiều rủi ro. Vì thế khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chưa có Sổ đỏ bạn cần thận trọng.
Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua chung cư chưa có Sổ đỏ?
Nên ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư
Nếu muốn mua chung cư chưa có sổ hồng thì hợp đồng mua bán cần phải ký trực tiếp với chủ đầu tư. Tại thời điểm bàn giao nhà, nếu chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản có nội dung cụ thể về thời điểm có sổ.
Để đảm bảo thực hiện nội dung này, người mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư về việc thanh toán trước một phần giá trị căn chung cư. Phần còn lại sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ hồng.
Tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như chất lượng chung cư
Nên chủ động tìm hiểu trước về năng lực của chủ đầu tư xem có uy tín không. Đồng thời nên kiểm tra trước về chất lượng chung cư. Một số nguồn thông tin dễ tìm như các bài viết trên báo chí, các kênh truyền thông, mạng xã hội, diễn đàn về bất động sản, mua bán nhà đất, chung cư.
Ngoài ra, nếu có điều kiện thì người mua có thể đến trực tiếp nơi có chung cư. Hỏi những người dân đang sinh sống trong khu vực dự án. Những cư dân tại chính dự án đó hoặc bất cứ ai có am hiểu về lĩnh vực này.
Nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác
Khi nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác. Cần yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó. Để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ khi thực hiện công chứng hợp đồng. Đồng thời nên tham khảo ý kiến tư vấn của các công chứng viên ở các Văn phòng/Phòng công chứng.
Có được phép thế chấp căn hộ khi chưa có Sổ đỏ?
Mua chung cư chưa có Sổ đỏ vẫn được phép thế chấp tại Ngân hàng. Theo điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định: “2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;”
Có được phép thế chấp căn hộ khi chưa có Sổ đỏ?
Đồng thời, điểm c khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng…...”.
Như vậy, mặc dù căn hộ chưa có Sổ nhưng chủ sở hữu vẫn được quyền thế chấp tài sản. Việc thế chấp được thực hiện theo quy định pháp luật. Lưu ý hợp đồng thế chấp phải công chứng, chứng thực.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề có được mua chung cư khi chưa có Sổ đỏ để bạn đọc tham khảo. Việc mua chung cư trường hợp này có nhiều rủi ro nên bạn cần cân nhắc kỹ. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
