Tự thực hiện thủ tục Sổ đỏ khi mua nhà từ chủ đầu có được phép hay không? Hiện nay, số lượng các căn hộ người dân mua từ các chủ đầu tư rất nhiều. Tuy nhiên, thực tế cũng có không ít trường hợp nhà ở sử dụng đã lâu nhưng mãi chưa được cấp Giấy chứng nhận. Vậy câu hỏi đặt ra là liệu người mua nhà từ chủ đầu tư có được tự mình làm sổ đỏ không? Các bước tự làm sổ đỏ như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp chi tiết các thắc mắc liên quan.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2024
• Luật Nhà ở 2023
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.

Khái niệm liên quan

Việc hiểu rõ về khái niệm liên quan vấn đề rất quan trọng. Nó là tiền đề tìm hiểu về các bước tự thực hiện thủ tục Sổ đỏ. 

Thủ tục Sổ đỏ

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”.

Sổ đỏ là gì?

Theo Từ điển tiếng Việt thì thủ tục được hiểu là trình tự các bước để thực hiện công việc nào đó. 

Như vậy, thủ tục Sổ đỏ chính là các bước cần thực hiện lần lượt để được cấp sổ. Các bước này đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật. Việc thực hiện sai một bước có thể kéo dài thời gian cấp sổ. 

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư được định nghĩa ở các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Tuy nhiên, trong trường hợp này cần hiểu là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Chủ đầu tư là gì?

Theo khoản 14 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này”.

Như vậy, chủ đầu tư ở đây được xác định phải là tổ chức, không thể là cá nhân. Mặt khác chủ đầu tư được lựa chọn kỹ càng theo quy định. Mục tiêu là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo Luật Nhà ở. 

Chủ đầu tư có trách nhiệm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua nhà không?

Đối với các giao dịch chuyển quyền sở hữu bình thường, bên mua sẽ thực hiện thủ tục làm Sổ đỏ. Nhưng với người mua nhà từ chủ đầu tư thì khác biệt hơn.  

Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư

Theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở,…”.

Trách nhiệm của chủ đầu tư về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mặt khác, tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…..”.

Từ các quy định trên thấy rằng, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm xin cấp Sổ đỏ. Quy định ở cả hai luật này đều có sự thống nhất với nhau. Điều này đảm bảo tính thống nhất của các văn bản quy phạm pháp luật. 

Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng trong thực tiễn. Tránh tình trạng chồng chéo quy định, gây khó khăn khi thực thi. Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư như vậy đảm bảo quyền lợi của người mua nhà khi chưa Sổ.

Thời hạn làm thủ tục cấp Sổ đỏ

Căn cứ theo các quy định nêu tại mục trên thì thời hạn làm thủ tục cấp Sổ đỏ là 50 ngày. Thời gian 50 ngày này được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua. Hoặc là từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận. 

Việc đặt ra một thời hạn như thế nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi người mua đã thực hiện đúng nghĩa vụ thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ. Quy định này sẽ góp phần bảo vệ quyền cho người mua nhà. 

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hồ sơ làm Sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức phạt thấp nhất là 10 triệu đồng. Mức phạt cụ thể tuỳ vào số ngày và số lượng căn hộ vi phạm. 

Có được tự thực hiện thủ tục sổ đỏ khi mua nhà từ chủ đầu tư không?

Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì người mua hoàn toàn có thể tự đi làm Sổ. Điều kiện là cần phải làm văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Quy định Luật Nhà ở 2023

Theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.

Có được tự thực hiện thủ tục sổ đỏ khi mua nhà từ chủ đầu tư không

Quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Đồng thời, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Như vậy, khi có đề nghị thì người mua có thể tự làm thủ tục xin cấp Sổ. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc của Bộ luật Dân sự. Đó là đề cao sự thoả thuận của hai bên. Còn nếu người mua không đề nghị tự làm thủ tục thì trách nhiệm làm Sổ vẫn là của chủ đầu tư.  

Bên cạnh đó, trên thực tế nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian làm Sổ. Hoặc chậm bàn giao Sổ hay gây khó khăn. Vì thế quy định cho người mua được quyền tự mình làm thủ tục bảo vệ tốt hơn quyền của họ. 

Quy trình cấp sổ đỏ khi mua nhà từ chủ đầu tư

Quy trình cấp sổ đỏ khi người mua mua nhà từ chủ đầu tư sẽ bắt đầu từ việc chuẩn bị hồ sơ. Theo khoản 4 Điều 19, Điều 41, Điều 43 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì quy trình cụ thể: 

Hồ sơ làm sổ đỏ

Hồ sơ làm Sổ đỏ được quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng
• Văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận với bên chủ đầu tư.

Lưu ý sử dụng đúng mẫu đơn đăng ký theo quy định. Điền đầy đủ thông tin theo hướng dẫn. Kinh nghiệm khi điền đơn là với những phần nội dung chưa chắc chắn thì nên bỏ trống. Sau đó khi lên nộp hỏi lại cán bộ của cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn.

Các bước tự làm sổ đỏ khi mua nhà từ chủ đầu tư

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì các bước tự làm sổ đỏ tiếp theo như sau:

Quy trình cấp sổ đỏ khi mua nhà từ chủ đầu tư

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bạn sẽ phải nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan:

• Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND tỉnh thì hồ sơ sẽ được Bộ phận Một cửa chuyển hồ sơ qua Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Kiểm tra giấy tờ, xác nhận hồ sơ đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay chưa vào đơn đăng ký.
• Gửi Phiếu yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính tới cơ quan Thuế.
• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Đồng thời xác nhận thay đổi trên Sổ đã cấp cho chủ đầu tư. Trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì sẽ được điều chỉnh để chuyển sang hình thức sử dụng chung.

Bước 3. Nhận kết quả

Người yêu cầu sẽ nhận được Giấy chứng nhận đã đăng ký sang tên quyền sở hữu. 

Thời hạn cấp Giấy chứng nhận cho người mua

Theo khoản 6 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định rõ về thời hạn. Thời hạn đăng ký cấp Sổ khi mua nhà với chủ đầu tư không quá 10 ngày làm việc.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về các bước tự thực hiện thủ tục Sổ đỏ khi mua nhà với chủ đầu tư để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.