Uỷ quyền bán đất có được hay không? Làm thế nào để hợp pháp hóa việc uỷ quyền này? Đây là vấn đề thường gặp trong thực tế cuộc sống. Bởi vì nhiều khi không phải ai cũng có thời gian hoặc vì lỳ do nào đó, không trực tiếp ký hợp đồng. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp các thắc mắc liên quan đến việc bán đất thông qua uỷ quyền.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Đất đai năm 2024
- Luật Đất đai 2013
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Uỷ quyền bán đất là gì?
Khái niệm uỷ quyền
Uỷ quyền bán đất được hiểu như thế nào? Trước tiên chúng ta cần hiểu rõ thế nào là uỷ quyền?
Theo khoản 1 Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.”.
Uỷ quyền bán đất là gì?
Tại Điều 135 Bộ luật này quy định: “Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật).”.
Như vậy, uỷ quyền là một trong các hình thức đại diện theo quy định pháp luật. Việc uỷ quyền này do các bên tự xác lập, thực hiện.
Khái niệm uỷ quyền bán đất
Bán đất là thuật ngữ mà người dân thường sử dụng. Tuy nhiên, trong thuật ngữ pháp lý thì bán đất chính là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Chuyển nhượng là một trong các quyền của người sử dụng đất. Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng là một trong các hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Như vậy, uỷ quyền bán đất là việc người được uỷ quyền nhân danh và vì lợi ích của người được đại diện. Cụ thể người được đại diện là bên chuyển nhượng (bên bán). Mục đích để xác lập, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên mua.
Có được uỷ quyền bán đất hay không?
Bán đất qua uỷ quyền được không? Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất quyền chuyển nhượng. Miễn là quyền sử dụng đất chuyển nhượng đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật này. Các điều kiện đó là:
Có được uỷ quyền bán đất hay không?
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp. Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, theo Điều 134, 135 Bộ luật Dân sự 2015 đã nêu trên thì cá nhân hoàn toàn có quyền đại diện. Tức là có thể uỷ quyền cho cá nhân khác để “làm thay” mình việc chuyển nhượng. Lưu ý là việc uỷ quyền phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật.
Quy định cho phép uỷ quyền bán đất là hợp lý. Bởi vì chủ sử dụng đất không phải lúc nào cũng thu xếp được thời gian. Hoặc vì nhiều lý do khác nên không tiện trực tiếp giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Vì thế uỷ quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục đó.
Điều này vừa đảm bảo các giao dịch dân sự diễn ra bình thường. Đồng thời không hạn chế việc thực hiện các quyền của chủ đất khi họ có lý do không tham gia trực tiếp.
Lợi ích khi bán đất qua uỷ quyền?
Uỷ quyền để bán đất đem lại cho bên uỷ quyền nhiều lợi ích, cụ thể:
Lợi ích khi bán đất qua uỷ quyền
Tiết kiệm thời gian và công sức
Người ủy quyền có thể tránh được các thủ tục hành chính phức tạp. Hoặc thời gian đi lại, gặp gỡ khi không có khả năng tham gia trực tiếp vào giao dịch. Người được ủy quyền sẽ đại diện thực hiện toàn bộ quá trình đó.
Trường hợp người sử dụng đất không thể có mặt tại nơi giao dịch. Ví dụ như do sống xa, công tác nước ngoài hoặc lý do cá nhân. Uỷ quyền giúp họ không bị gián đoạn giao dịch.
Dễ dàng xử lý công việc khi có nhiều giao dịch
Trong trường hợp chủ đất có nhiều bất động sản cần bán, việc ủy quyền giúp dễ dàng quản lý. Đồng thời hỗ trợ xử lý các giao dịch nhanh chóng hơn.
Đảm bảo quyền lợi ở mức cao nhất
Việc lựa chọn uỷ quyền cho người có am hiểu về pháp lý giúp việc chuyển nhượng đảm bảo pháp lý. Đồng thời vệ bảo quyền lợi một cách tối đa nhất.
Tận dụng mạng lưới và kỹ năng của người được ủy quyền
Người được ủy quyền có thể sử dụng mối quan hệ và kỹ năng để thương thảo giá tốt hơn. Hoặc xử lý các vấn đề phát sinh. Khi ủy quyền đúng quy định thì chủ sử dụng đất vẫn có quyền kiểm soát nhất định. Đồng thời có thể hạn chế phạm vi quyền của người được uỷ quyền.
Bán đất qua uỷ quyền như thế nào để hợp pháp?
Bán đất theo uỷ quyền là giao dịch dân sự khá thông dụng hiện nay. Nhưng để uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp cần:
Bán đất qua uỷ quyền như thế nào để hợp pháp?
Lập hợp đồng uỷ quyền
Uỷ quyền chuyển nhượng đất cần được lập thành hợp đồng uỷ quyền có công chứng hoặc chứng thực. Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực.
Quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP
Theo điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định: “Chứng thực chữ ký trong Giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.”
Mặt khác, tại khoản 4 Điều 25 Nghị định này cũng quy định về trường hợp không được chứng thực chữ ký là uỷ quyền “có nội dung là hợp đồng, giao dịch”.
Như vậy, uỷ quyền để bán đất có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng bất động sản (đất). Do đó không thể chứng thực chữ ký với trường hợp này được. Nếu chứng thực thì phải là chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 562 Bộ luật này quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”.
Theo quy định tại Luật Công chứng 2014
Tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 thì Công chứng viên chứng nhận “tính xác thực, tính hợp pháp” của hợp đồng. Vì thế nếu bán đất thông qua uỷ quyền thì uỷ quyền đó cũng phải được xác thực và hợp pháp.
Từ những quy định trên, có thể thấy là uỷ quyền mua bán đất cần được lập hợp đồng uỷ quyền. Đồng thời hợp đồng uỷ quyền đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi đã có hợp đồng uỷ quyền được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Bên nhận uỷ quyền có thể thực hiện liên hệ bên mua để ký hợp đồng mua bán. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai và Luật Công chứng.
Lưu ý khi bán đất qua uỷ quyền
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua uỷ quyền đem lại nhiều tiện ích. Tuy nhiên, khi bán đất qua uỷ quyền cần lưu ý một số vấn đề sau:
Lưu ý khi bán đất qua uỷ quyền
Xác định rõ thời hạn uỷ quyền bao lâu?
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Như vậy, trong hợp đồng các bên nên ghi rõ thời hạn uỷ quyền. Nếu không ghi thì thời hạn được mặc định là 01 năm.
Xác định rõ phạm vi uỷ quyền
Việc thể hiện rõ phạm vi tức là nội dung công việc uỷ quyền rất quan trọng. Người uỷ quyền có thể kiểm soát được công việc người nhận uỷ quyền làm. Còn người nhận uỷ quyền biết được mình được quyền làm gì. Đồng thời nó là cơ sở để xác định trách nhiệm pháp lý khi vượt quá phạm vi uỷ quyền.
Xác định có uỷ quyền lại hay không?
Pháp luật cho phép uỷ quyền lại theo Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, cần có sự thỏa thuận rõ trong hợp đồng. Vì thế nếu như chủ sử dụng đất muốn để người nhận uỷ quyền tiếp tục uỷ quyền cho người thứ 3 hay không cần xác định cụ thể.
Xác định quan hệ với người nhận uỷ quyền
Hiện nay, nhiều hợp đồng uỷ quyền được thực hiện nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. Do đó, nếu uỷ quyền bán đất cho người không có quan hệ huyết thống như vợ, chồng hay cha, mẹ… Thì bên chuyển nhượng sẽ phải chịu đánh thuế hai lần.
Vì vậy, nếu được thì nên uỷ quyền cho người có quan hệ huyết thống với mình. Để tránh bị đánh thuế hai lần và cũng có sự tin tưởng hơn.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề uỷ quyền bán đất có được không để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
