Đổi đất ở với nhau có được không là nhu cầu khá phổ biến, nhất là ở các vùng dân cư đông đúc. Vậy liệu có đổi được đất ở cho nhau hay không? Điều kiện trao đổi tài sản là gì? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp toàn bộ thắc mắc liên quan đến hợp đồng trao đổi tài sản.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Hợp đồng trao đổi tài sản là gì?
Đổi đất ở với nhau có được không cần xác định thế nào là hợp đồng trao đổi tài sản. Tài sản nào được trao đổi với nhau.
Hợp đồng trao đổi tài sản là gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 455 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.”.
Theo đó, chỉ những gì pháp luật quy định là tài sản mới có thể trở thành đối tượng của hợp đồng trao đổi. Tài sản theo Điều 105 Bộ luật này quy định tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Đối với dạng hợp đồng này thì các bên bàn giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau. Chẳng hạn như đem tiền ra để trao đổi lấy vật thì không gọi là trao đổi tài sản. Mà đây là mua bán tài sản.
Dấu hiệu nhận biết hợp đồng trao đổi tài sản?
Đổi đất với nhau nếu thoả mãn các điều kiện được trao đổi. Theo đó, chúng ta cần xác định chính xác dấu hiệu nhận biết hợp đồng trao đổi.
Dấu hiệu nhận biết hợp đồng trao đổi tài sản
Về số lượng tài sản
Ở đây là sự trao đổi qua lại với nhau. Theo đó, phải có ít nhất từ 2 tài sản trở lên thuộc quyền sở hữu của ít nhất hai bên. Mỗi bên trong hợp đồng đều có quyền nhận tài sản. Đồng thời đều có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên kia.
Đối tượng của hợp đồng
Có thể là động sản hoặc bất động sản nếu đáp ứng điều kiện đưa vào giao dịch. Các cách thức trao đổi như:
- Động sản đổi lấy động sản
- Động sản đổi lấy bất động sản
- Bất động sản để đổi lấy bất động sản.
Trao đổi đất lấy đất là một trường hợp đặc biệt. Do đó, cần xem quy định ở pháp luật đất đai về vấn đề này.
Về chủ thể
Mỗi bên trong hợp đồng phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp tài sản đem trao đổi. Hoặc phải là người có quyền định đoạt đối với tài sản đó.
Trao đổi tài sản với người khác tức là đã thực hiện việc định đoạt số phận của tài sản đó. Do đó về nguyên tắc chỉ có chủ sở hữu, chủ sử dụng uỷ quyền hoặc được luật định mới có quyền thực hiện.
Nếu như một bên không phải là chủ sở hữu hoặc không được uỷ quyền hợp pháp. Bên còn lại có thể huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nghĩa vụ thanh toán phần chênh lệch
Về cơ bản thì hợp đồng không có nghĩa vụ trả tiền. Nghĩa vụ này phát sinh khi các tài sản trao đổi có giá trị chênh lệch nhau. Bên nào nhận tài sản có giá trị lớn hơn thì có nghĩa vụ thanh toán phần giá trị lớn hơn đó cho bên kia.
Nghĩa vụ này không làm cho hợp đồng trở thành hợp đồng mua bán. Trừ khi nghĩa vụ trả tiền là nghĩa vụ chính. Các bên cũng có thể thoả thuận không cần phải thanh toán phần chênh lệch trong hợp đồng. Đây là điểm khác biệt để phân biệt với hợp đồng mua bán tài sản.
Đổi đất ở với nhau có được không?
Đổi đất ở cho nhau không phù hợp với quy định pháp luật. Tức là trao đổi đất cho nhau nếu không phải đất nông nghiệp trong cùng tỉnh là không được.
Đổi đất ở với nhau có được không?
Căn cứ theo Điều 47 Luật Đất đai 2024 quy định: “Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”.
Như vậy, hiện nay pháp luật chỉ cho phép đổi đất nông nghiệp cho nhau. Điều kiện là đất nông nghiệp được đổi phải ở trong cùng đơn vị hành chính tỉnh.
Kinh nghiệm soạn thảo hợp đồng trao đổi tài sản
Đổi đất lấy xe cũng không thực hiện được. Bởi Luật Đất đai chỉ cho phép đổi đất nông nghiệp với nhau.
Kinh nghiệm soạn thảo hợp đồng trao đổi tài sản
Về chủ thể
Các bên trong hợp đồng có địa vị pháp lý như nhau. Thông tin các bên cần được ghi đầy đủ, chi tiết. Việc ghi nhận thông tin các bên trong hợp đồng có thể được định danh đối với mỗi bên. Ví dụ: Bên A và Bên B hoặc Bên trao đổi thứ nhất và bên trao đổi thứ hai…
Về đối tượng hợp đồng
Đối tượng gồm tối thiểu 2 tài sản của hai bên trong hợp đồng. Cách thức mô tả tài sản trong hợp đồng cũng như hợp đồng mua bán tài sản.
Tuy nhiên, nên thiết lập thành những điều khoản riêng biệt. Mỗi điều sẽ quy định tài sản và căn cứ pháp lý về tài sản của mỗi bên. Điều này giúp việc thể hiện ở các nội dung khác trong hợp đồng được thuận lợi và khoa học. Khi đó chúng ta chỉ cần chỉ dẫn chiếu tới tài sản quy định tại Điều nào của hợp đồng.
Định giá và thanh toán giá trị chênh lệch
Trường hợp chênh lệch về giá trị thì các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó. Trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Điều đó có nghĩa là các bên cần phải thỏa thuận định giá tài sản. Nếu có sự chênh lệch thì cần phải ghi nhận trong hợp đồng là có hay có nghĩa vụ thanh toán phần chênh lệch đó.
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Trong hợp đồng này mỗi bên đều được coi là bên mua và bên bán đối với bên kia. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên là như nhau. Do vậy, hợp đồng cần thể hiện một cách chi tiết, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Theo nguyên lý quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
Thẩm quyền công chứng hợp đồng trao đổi tài sản
Khoản 2 Điều 455 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.”
Như vậy, hợp đồng trao đổi về hình thức là phải công chứng, chứng thực. Vì thế nếu công chứng thì tuân theo Luật Công chứng.
Tùy vào đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản thì sẽ xác định thẩm quyền.
Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
Theo đó, nếu tài sản là bất động sản thì phải công chứng ở Văn phòng hoặc Phòng công chứng. Nơi có bất động sản tọa lạc.
Còn nếu tài sản đều là động sản thì có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên toàn quốc.
Còn nếu như vừa có động sản, vừa có bất động sản thì vẫn tuân theo thẩm quyền của bất động sản. Tức là xác định theo địa hạt.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề đổi đất ở với nhau có được không là không được phép để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
