Hộ gia đình bán đất là vấn đề thường gây nhiều tranh cãi và dễ xảy ra tranh chấp. Lý do nằm ở chỗ khi bán đất thì tất cả các thành viên có bắt buộc phải có mặt? Trường hợp nếu không thể có mặt thì bán đất như thế nào? Thủ tục có phức tạp không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp chi tiết các thắc mắc xoay quanh vấn đề bán đất của hộ gia đình.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Luật Công chứng 2014
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Đất hộ gia đình là đất như thế nào? Dấu hiệu nhận biết Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Bán đất hộ gia đình có cần sự có mặt của tất cả các thành viên gia đình? Trước tiên chúng ta cần làm rõ thế nào là đất hộ gia đình?
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”.
Như vậy, Sổ đỏ hộ gia đình sử dụng đất được cấp khi:
- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
- Đang sống chung
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (tức 01/08/2024).
Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất là tập hợp những thành viên hộ gia đình. Các thành viên này sẽ có chung quyền sử dụng đất. Được thực hiện các quyền và nghĩa vụ bình đẳng với nhau.
Dấu hiệu nhận biết Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình
Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì Luật Đất đai 2013 vẫn cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình. Tuy nhiên, quy định này đã bị bỏ từ ngày 01/08/2024. Để nhận diện Sổ cấp cho hộ gia đình hay cá nhân chúng ta có thể xác định dựa theo cách ghi.
Trước đây với Sổ cấp cho hộ gia đình sử dụng đất sẽ ghi là cấp cho “hộ ông/bà..”. Còn Sổ cấp cho cá nhân sẽ ghi rõ cấp cho ông/bà và hoặc cấp cho ông/bà…
Như vậy, chỉ với một chữ trên Sổ chúng ta có thể dễ nhận diện được chủ thể được cấp.
Hộ gia đình bán đất có bắt buộc tất cả các thành viên đều phải có mặt?
Quy định về quyền của thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Khác với đất được cấp cho cá nhân thì đất cấp cho hộ gia đình sẽ cấp quyền cho tất cả các thành viên. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì các thành viên trong hộ gia đình có quyền và nghĩa vụ như của cá nhân. Theo đó các quyền được cụ thể hoá tại các Điều luật của chương III Luật Đất đai 2024.
Hộ gia đình bán đất có bắt buộc tất cả các thành viên đều phải có mặt?
Ví dụ như quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: “2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, …
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”.
Khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận. Hoặc người được ủy quyền ký tên theo dạng đại diện. Theo đó, có thể uỷ quyền bán đất hộ gia đình.
Hộ gia đình bán đất có bắt buộc tất cả các thành viên đều phải có mặt?
Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên. Nó được thể hiện qua văn bản đồng ý bán đất hộ gia đình.
Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán đất hộ gia đình thì không bắt buộc các thành viên phải có mặt. Nhưng nếu vắng mặt thì cần có văn bản đồng ý chuyển nhượng. Văn bản này để đảm bảo tính xác thực, hợp pháp thì cần được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo pháp luật về công chứng, chứng thực.
Điều kiện để bán đất hộ gia đình là gì?
Đất hộ gia đình có bán được không là bán được. Nhưng quyền sử dụng đất cũng cần phải thoả mãn các điều kiện được pháp luật quy định. Cụ thể Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều kiện để bán đất hộ gia đình là gì?
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận ……..
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, với trường hợp bán đất sổ đỏ hộ gia đình cần thoả mãn đủ các điều kiện trên. Nếu thiếu một trong các điều kiện thì giao dịch không thể thực hiện được. Ngoài các điều kiện về quyền sử dụng đất thì chủ thể bên chuyển nhượng và bên nhận cũng phải được phép bán và mua.
Thủ tục công chứng văn bản uỷ quyền bán đất của hộ gia đình
Mua bán đất hộ gia đình mà các thành viên không có mặt thì có thể làm uỷ quyền. Văn bản uỷ quyền này cần được công chứng về mặt nội dung.
Thủ tục công chứng văn bản uỷ quyền bán đất của hộ gia đình
Theo định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.
Như vậy, công chứng giấy uỷ quyền bán đất hộ gia đình có thể công chứng tại bất kỳ Văn phòng/Phòng công chứng trên toàn quốc. Bởi vì văn bản uỷ quyền không bị giới hạn thẩm quyền theo địa hạt.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề hộ gia đình bán đất không cần sự có mặt của tất cả các thành niên nếu có uỷ quyền để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
