Hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã có được chấp nhận không. Hay nói cách khác là nó có giá trị pháp lý để sang tên Sổ đỏ hay không? Nên lựa chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp các thắc mắc trên chi tiết.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Luật Đất đai 2013
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Hợp đồng chuyển nhượng đất là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã có được chấp nhận không? Trước tiên cần làm rõ hợp đồng chuyển nhượng đất là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng đất là gì?
Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng ở đây được xác định là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chứ không phải chuyển nhượng đất. Bởi vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện.
Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất của mình sang cho bên nhận. Còn bên nhận sẽ phải thanh toán cho bên chuyển một khoản tiền theo thỏa thuận hai bên.
Hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã có được chấp nhận?
Quy định về chứng thực hợp đồng
Quy định chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
Quy định về chứng thực hợp đồng
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Mặt khác tại điểm d khoản này tiếp tục quy định: “Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện chứng thực hoặc công chứng. Trừ trường hợp một trong hai bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động không bắt buộc. Tuy nhiên, dù có bắt buộc hay không thì pháp luật cho phép hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực.
Quy định về chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất không có sự thay đổi so với trước đây.
Quy định chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất cấp xã
Điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền chứng thực như sau:
Quy định chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất cấp xã
“2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:
d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;”
Mà tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển nhượng là một trong các quyền của người sử dụng đất. Theo đó, UBND cấp xã có đủ thẩm quyền chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp nào chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tại xã không được chấp nhận
Theo khoản 3 Điều 9 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định: “Không được chứng thực hợp đồng, giao dịch, chứng thực chữ ký có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi.”
Trường hợp nào chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tại xã không được chấp nhận
Như vậy, tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã trong trường hợp này không đảm bảo. Tức là nếu người chứng thực hợp đồng có mối quan hệ thân thích với người yêu cầu chứng thực thì vi phạm điều cấm. Do vậy, hợp đồng sẽ bị vô hiệu, tức không có giá trị pháp lý.
Thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tại xã
Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất cấp xã. Bao gồm:
- Giấy tờ tùy thân (CMND, CCCD, Hộ chiếu còn giá trị sử dụng…)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có)
Trình tự thực hiện
Quy trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tại cấp xã theo các bước như sau:
Thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tại xã
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để nộp UBND xã, phường nơi có đất để yêu cầu chứng thực. Các bên tham gia giao dịch phải ra trực tiếp UBND xã để chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ. Kiểm tra năng lực hành vi dân sự (minh mẫn trong nhận thức, làm chủ được hành vi). Kiểm tra tính tự nguyện của các bên trong giao dịch.
Nếu chưa đầy đủ hồ sơ hay phát hiện các bên giao dịch thiếu năng lực dân sự. Thiếu minh mẫn trong nhận thức hoặc bị ép buộc giao dịch. Tức là không đủ điều kiện tham gia giao dịch thì không thực hiện chứng thực.
Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện thì thực hiện bước tiếp theo.
Bước 3: Ký hợp đồng
Các bên ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người một trong hai bên không biết viết, không ký được thì phải điểm chỉ.
Bước 4: Người thực hiện chứng thực sẽ làm lời chứng tương ứng với hợp đồng theo mẫu quy định.
Bước 5: Nộp phí chứng thực và nhận lại hợp đồng.
Lưu ý
* Trường hợp không thể nghe, không thể ký hay điểm chỉ: phải có 02 người làm chứng.
Người làm chứng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Không liên quan đến quyền lợi hay nghĩa vụ của hợp đồng, giao dịch. Người làm chứng đó sẽ do người yêu cầu chứng thực mời.
* Trường hợp không thông thạo tiếng Việt: phải có phiên dịch.
Người phiên dịch phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Thông thạo tiếng Việt và ngôn ngữ mà người yêu cầu chứng thực sử dụng. Người phiên dịch sẽ do người yêu cầu chứng thực mời hoặc chính cơ quan thực hiện chứng thực chỉ định.
Thời hạn chứng thực
Không quá 02 (hai) ngày làm việc.
Ngoài chứng thực tại xã thì hợp đồng chuyển nhượng đất có thể chứng nhận tại đâu?
Theo như phân tích trên thì hợp đồng chuyển nhượng đất có thể được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, người dân có thể lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Hoặc chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã nơi có đất.
Ngoài chứng thực tại xã thì hợp đồng chuyển nhượng đất có thể chứng nhận tại đâu?
Khái niệm công chứng
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
Mặt khác, khoản 5 Điều 2 Luật Công chứng 2014: “Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.”
Như vậy nếu lựa chọn công chứng hợp đồng thì có thể ra Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.
Thẩm quyền công chứng
Đồng thời, Điều 42 Luật này quy định: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
Theo đó, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất phải tuân theo địa hạt. Tức là đất ở đâu thì phải do tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh đó chứng.
Ví dụ: A là chủ sử dụng đất đối với thửa đất B có địa chỉ tại phường X, quận Y, thành phố Hà Nội. A phải lựa chọn một trong các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên toàn thành phố Hà Nội để công chứng. Không thể sang công chứng hợp đồng này tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng ở tỉnh khác được.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về các vấn đề liên quan đến thắc mắc hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã có được chấp nhận để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
