Hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên có lập di chúc được không? Hiện nay có nhiều cá nhân sau khi mua đất muốn lập di chúc để tài sản cho con mình luôn. Vậy pháp luật quy định như thế nào? Khi nào thì di chúc phải công chứng? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp các thắc mắc trên.

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2024
• Luật Công chứng 2014
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác

Quy định pháp luật về lập di chúc 

Hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên có lập di chúc được không? Trước tiên cần xác định quy định về lập di chúc.

Quy định pháp luật về lập di chúc

Khái niệm di chúc

Theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.”. Vì thế bản chất của di chúc là một sự chuyển dịch tài sản cho người khác sau khi họ chết.

Ai được quyền lập di chúc

Căn cứ Điều 625 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“1. Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

Như vậy, tức là người từ đủ 18 tuổi trở lên, minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc. Không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; nội dung không vi phạm thì được quyền lập di chúc.

Còn nếu người lập di chúc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thì vẫn được lập di chúc. Nhưng với điều kiện là được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý cho lập di chúc. Như vậy, với những độ tuổi khác thì không được quyền lập di chúc.

Thế nào là di chúc hợp pháp?

Một di chúc được coi là hợp pháp khi thoả mãn quy định tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.”.

Theo đó, tính hợp pháp của di chúc phụ thuộc vào các yếu tố:

• Năng lực của người lập di chúc và tính tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối, đe doạ
• Nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội
• Hình thức phù hợp với quy định pháp luật. Tức là nếu pháp luật quy định phải công chứng thì di chúc phải công chứng mới có giá trị.

Vây hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên có lập di chúc được không?

Hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên có lập di chúc được không?

Lập di chúc hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên là không được. Điều này xuất phát từ các căn cứ pháp lý sau:

Hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên có lập di chúc được không?

Quy định của Luật Đất đai 2024

Theo khoản 15 và khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

“15. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.

21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Quy định của Bộ luật Dân sự 2015

Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.

2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.

3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai.”.

Mà khoản 1 Điều 107 Bộ luật này quy định:

“1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”.

Từ những quy định trên, nhà đất là bất động sản và phải được đăng ký theo quy định. Mình chứng thể hiện việc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là đã được cấp Sổ đỏ.

Do vậy, để được lập Di chúc thì nhà đất cần có Sổ đỏ. Khi mới chỉ có hợp đồng mua bán nhà đất thì cần làm thủ tục sang tên Sổ đỏ. Sau đó mới tiến hành lập di chúc được.

Các loại di chúc phổ biến hiện nay

Di chúc hợp đồng mua bán nhà đất chưa có Sổ đỏ là không thực hiện được. Muốn lập di chúc đối với hợp đồng mua bán nhà đất không có Sổ đỏ thì sẽ không có giá trị pháp lý.

Các loại di chúc phổ biến hiện nay

Theo Điều 627, 628 Bộ luật Dân sự 2015 thì di chúc có thể là di chúc bằng văn bản hoặc di chúc miệng.

Di chúc bằng văn bản có:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có công chứng.
• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Lưu ý: Di chúc miệng không phải lập một cách tuỳ ý. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Khi nào lập di chúc bắt buộc phải công chứng?

Như phân tích trên thì di chúc có thể là có công chứng hoặc không. Nhưng có 2 trường hợp đặc biệt pháp luật quy định phải công chứng.

Khi nào lập di chúc bắt buộc phải công chứng?

Theo khoản 3 và 5 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

5. ……..Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Như vậy, với 2 trường hợp pháp luật bắt phải công chứng:

• Người lập di chúc bị hạn chế về thể chất hoặc không biết chữ và có người làm chứng
• Di chúc miệng. Cụ thể là chứng thực chữ ký của người làm chứng đối với người lập di chúc miệng.

Điều này đảm bảo tính xác thực, tính hợp pháp của di chúc. 

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề hợp đồng mua bán nhà đất chưa sang tên có lập di chúc được không để bạn đọc tham khảo. Câu trả lời là không bởi vì muốn lập di chúc thì phải có Giấy chứng nhận, tức là có Sổ đỏ. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.