Chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép trong những trường hợp nào khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực? Có điểm gì khác so với Luật Đất đai 2013? Liệu việc chuyển đổi này có cần phù hợp với quy hoạch hay có bị giới hạn diện tích chuyển đổi không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp chi tiết các thắc mắc trên.
Cơ sở pháp lý
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.”.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Như vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác. Ví dụ như thay đổi từ mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm qua đất ở. Từ đất ở quan đất thương mại dịch vụ. Hay từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Đây là quy định hoàn toàn mới. Luật Đất đai 2013 trước đây không quy định cụ thể để giải thích khái niệm. Vì thế với việc giải thích rõ ràng như luật hiện tại giúp những chủ thể có liên quan hiểu rõ. Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể phải xin phép hoặc không cần xin phép.
Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép từ 01/8/2024?
Quy định pháp luật
Quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ 01/08/2024 chưa được quy định tại Thông tư hay Nghị định nào. Căn cứ theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 như sau: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.
Các trường hợp cụ thể
Mà các trường hợp nêu tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 bao gồm:
Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép?
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp trên thì không phải xin phép.
Như vậy, pháp luật dùng phép loại trừ để xác định các trường hợp không cần xin phép khi chuyển đổi đất. Cách quy định như vậy là phù hợp với thực tiễn. Bởi vì có rất nhiều trường hợp chuyển đổi đất ở các dạng khác nhau. Theo đó, nếu liệt kê hết từng trường hợp chuyển mà không cần xin phép sẽ dễ bỏ sót.
Sự khác biệt giữa chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép theo Luật Đất đai 2024 và trước đây
Quy định trước đây
Trước đây, khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về trường hợp chuyển mục đích không cần phải xin phép, cụ thể:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”.
Quy định hiện hành
Tuy nhiên quy định này cũng mới chỉ đưa ra trường hợp chuyển đất mà phải đăng ký biến động. Như vậy còn trường hợp không cần phải xin phép khác thì chưa có quy định rõ ràng.
Luật hiện hành dù không nêu cụ thể từng trường hợp chuyển đổi không cần xin phép. Tuy nhiên đã có quy định bao quát và dự liệu các tình huống có thể xảy ra ngoài trường hợp cần xin phép.
Diện tích tối đa được chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định về hạn mức, diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng hạn mức chuyển mục đích sử dụng cần:
Diện tích tối đa được chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
- Tùy thuộc vào nhu cầu của người muốn chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời xác minh thực địa và quy hoạch để xem có được chuyển hết đối với hạn mức đó không.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền quy định.
Chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép có phải phù hợp với quy hoạch không?
Theo khoản 3, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
Chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép có phải phù hợp với quy hoạch không?
Nhóm 1
Đối với đất thuộc các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm. Dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có). Diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
- Quyết định đầu tư theo quy định
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
- Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư
Nhóm 2
Đối với dự án tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào:
- Quyết định đầu tư
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
- Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư
Nhóm 3
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất. Đất này chuyển sang đất ở. Hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở:
- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; hoặc
- Quy hoạch chung; hoặc
- Quy hoạch phân khu theo quy định về quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Như vậy, dù không nêu rõ các trường hợp chuyển đổi đất không xin phép. Nhưng theo Điều 116 Luật này thì việc chuyển này vẫn phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 1, 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước.
- UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân trong nước.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép như thế nào để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
