Mua bán đất qua vi bằng có giá trị pháp lý không là thắc mắc chung của nhiều người. Hiện nay, hoạt động lập vi bằng diễn ra rất phổ biến. Hầu như gặp vấn đề gì mọi người sẽ nghĩ tới lập vi bằng. Nhưng mua bán đất bằng cách lập vi bằng có giá trị pháp lý không? Hay nói cách khác có sang tên Sổ đỏ được không? Cùng tham khảo tư vấn của Luật Trung Tín qua nội dung bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Nghị định 08/2020/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Mua bán đất qua vi bằng là gì?
Mua bán đất qua vi bằng có giá trị pháp lý không trước tiên cần làm rõ thế nào là mua bán đất qua vi bằng.
Mua bán đất qua vi bằng là gì?
Vi bằng là gì?
Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức”.
Như vậy, vi bằng là một hình thức ghi nhận sự kiện, hành vi có thật trên thực tế. Vi bằng do Thừa phát lại có thẩm quyền lập theo quy định.
Hợp đồng mua bán tài sản là gì?
Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên cũng có đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản. Căn cứ theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.”.
Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Do đó về cách gọi tên của hai bên chủ thể và tên hợp đồng có sự khác nhau. Chủ thể gồm bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua). Tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng mua bán đất.
Khái niệm mua bán đất qua vi bằng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hợp đồng về quyền sử dụng đất. Nội dung này đã được quy định cụ thể tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Như vậy, mua bán đất qua vi bằng là việc bên bán và bên mua thỏa thuận cùng lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại. Mục đích là ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất sang cho người mua. Trình tự lập vi bằng tuân theo quy định pháp luật tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Mua bán đất qua vi bằng có giá trị pháp lý không?
Giá trị pháp lý của mua bán đất qua vi bằng không có giá trị. Điều này được giải thích trên các cơ sở pháp lý sau:
Mua bán đất qua vi bằng có giá trị pháp lý không?
Quy định về điều kiện có hiệu của hợp đồng mua bán đất
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Như vậy, hình thức giao dịch dân sự cũng là điều kiện có hiệu lực nếu pháp luật có quy định. Nếu pháp luật quy định hợp đồng đó phải theo hình thức như văn bản, hay công chứng thì phải tuân theo. Nếu không sẽ bị coi là vi phạm về hình thức và không đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Quy định về hình thức hợp đồng mua bán đất
Tại điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.
Như vậy hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Quy định về hành vi bị cấm trong vi bằng
Tại khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp bị cấm không được lập vi bằng. Cụ thể là trường hợp “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”.
Nếu Thừa phát lại lập vi bằng với những việc thuộc thẩm quyền của bên công chứng là vi phạm. Tức là Thừa phát lại có hành vi lấn sân công chứng.
Vậy lập vi bằng mua bán đất có giá trị pháp lý không?
Lập vi bằng mua bán đất không có giá trị pháp lý. Việc mua bán đất qua hình thức lập vi bằng không được pháp luật thừa nhận. Người mua đất qua hình thức này sẽ gặp nhiều rủi ro và nguy cơ thiệt hại là rất lớn. Đặc biệt là không thể sang tên Sổ đỏ bằng vi bằng.
Tuy nhiên, các bên có thể lập vi bằng liên quan đến quá trình mua bán đất. Để hạn chế các rủi ro, tranh chấp như: Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc; giao nhận tiền, giấy tờ; Hay lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất khi mua bán, khi bàn giao…
Muốn sang tên Sổ đỏ cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Như đã phân tích trên thì mua bán đất cần thông qua công chứng hoặc chứng thực. Dù công chứng hay chứng thực thì hợp đồng mua bán đất đều có giá trị như nhau.
Để sang tên Sổ đỏ cần có các giấy tờ:
Muốn sang tên Sổ đỏ cần chuẩn bị giấy tờ gì?
- Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng hoặc chứng thực
- Bộ tờ khai thuế bao gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Lệ phí trước bạ, đơn đăng ký biến động, sơ đồ thửa đất.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề mua bán đất qua vi bằng có giá trị pháp lý không để bạn đọc tham khảo. Mua bán đất qua vi bằng không có giá trị pháp lý. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
