Mua bán đất qua vi bằng là thực trạng rất phổ biến hiện nay. Đặc biệt trong những trường hợp đất không đủ điều kiện để công chứng. Vậy mua bán đất qua vi bằng có sang tên Sổ đỏ được không? Muốn sang tên Sổ đỏ đúng quy định pháp luật như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp các thắc mắc trên cụ thể.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024
• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 08/2020/NĐ-CP
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Thông tư 10/2024/TT-BTNMT
• Các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Mua bán đất qua vi bằng là gì?

Hoạt động lập vi bằng hiện nay khá phổ biến. Trong đó có cả việc mua bán đất qua lập vi bằng. Để hiểu rõ hơn chúng ta cần làm rõ thế nào là mua bán đất qua lập vi bằng.

Mua bán đất là gì?

Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.”.

Mua bán đất là gì?

Tại Điều 115 Bộ luật này tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”.

Mà Điều 105 Bộ luật này khẳng định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.”.

Như vậy, mua bán đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Bên mua trả tiền cho bên bán.

Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không phải là tài sản cá nhân. Do đó, người dân có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu. Vì vậy, theo thuật ngữ pháp lý là “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Theo đó gồm hai bên là bên chuyển nhượng (bên bán). Và bên nhận chuyển nhượng (bên mua).

Vi bằng là gì?

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

Như vậy, vi bằng được hiểu là một loại văn bản. Văn bản này sẽ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật trên thực tế được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Sau đó lập theo quy định. Việc lập vi bằng này bắt buộc phải có yêu cầu từ cá nhân, cơ quan, tổ chức có nhu cầu. 

Mua bán đất qua vi bằng hiểu thế nào?

Từ những phân tích trên có thể hiểu: Mua bán đất qua vi bằng là việc lập vi bằng để ghi nhận lại hành vi mua bán đất. Hành vi đó gồm các hành vi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ như giao tiền, bàn giao giấy tờ…

Mua bán đất qua vi bằng có sang tên Sổ được không?

Thừa phát lại và Công chứng viên hay cán bộ của cơ quan có thẩm quyền chứng thực đều là chức danh tư pháp. Vậy việc lập vi bằng mua bán đất có thể sang tên Sổ đỏ được không?

Mua bán đất qua vi bằng có sang tên Sổ được không?

Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

……… một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

………….

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu một bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc. 

Người dân có thể lựa chọn công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Còn nếu chứng thực thì chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

Mua bán đất qua vi bằng có sang tên Sổ được không?

Khoản 1 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền của Thừa phát lại như sau: “Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.”.

Mua bán đất qua vi bằng có sang tên Sổ được không?

Mà tại khoản 3 Điều 37 Nghị định này quy định về hành vi bị cấm, trong đó: “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”

Như vậy, lập vi bằng sang tên Sổ đỏ sẽ thuộc vào hành vi bị cấm. Tức là trái quy định pháp luật. Như vậy, mua bán đất qua vi bằng không thể Sổ đỏ. Ngược lại còn bị xử phạt vi phạm hành chính.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ theo Hợp đồng mua bán đất như thế nào?

Quy trình để sang tên Sổ đỏ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Thủ tục sang tên Sổ đỏ theo Hợp đồng mua bán đất như thế nào?

Hồ sơ cần chuẩn bị

Trước tiên, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ cần chuẩn bị các giấy tờ. Theo Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 thì các giấy tờ gồm:

• Phiếu Yêu cầu công chứng 
• Dự thảo hợp đồng (nếu có)
• Bản sao giấy tờ tuỳ thân của hai bên (Căn cước công dân, chứng minh nhân dân, Hộ chiếu… còn giá trị sử dụng)
• Bản sao Sổ đỏ
• Bản sao giấy tờ khác liên quan. Ví dụ nếu tài sản là tài sản chung thì cần giấy chứng nhận kết hôn. Nếu là tài sản riêng cần giấy tờ chứng minh như xác nhận tình trạng hôn nhân. Hoặc văn bản tặng cho hoặc thừa kế tuỳ từng trường hợp. Bên nhận chuyển nhượng cũng cần giấy chứng nhận kết hôn (nếu là vợ chồng). Nếu độc thân thì cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Lưu ý các giấy tờ này cần có bản chính để xuất trình khi ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ở bước này hai bên ra Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nếu chọn công chứng hợp đồng. Hoặc có thể ra UBND xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng.

Nếu ra công chứng thì phải tuân theo quy định của Luật Công chứng. Còn nếu chứng thực thì thực hiện theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

Ví dụ hai bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai bên đến Văn phòng/Phòng công chứng mà mình tin tưởng. Sau đó nói rõ yêu cầu là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công chứng viên thực hiện kiểm tra hồ sơ và soạn thảo văn bản. Trong trường hợp hai bên có dự thảo hợp đồng thì Công chứng viên sẽ kiểm tra dự thảo. 

Sau khi kiểm tra thì các bên đọc lại hợp đồng và ký từng trang, điểm chỉ (nếu có). Công chứng viên ghi lời chứng theo mẫu và ký vào từng trang của hợp đồng. Sau cùng chuyển bộ phận văn thư đóng dấu hợp đồng và trả hợp đồng.

Bước 2: Kê khai bộ tờ khai

Sau khi có hợp đồng công chứng thì người thực hiện đăng ký sang tên Sổ kê khai nghĩa vụ tài chính. Bộ kê khai này gồm: Tờ khai đăng ký biến động, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tờ lệ phí trước bạ, sơ đồ thửa đất,

Bước 3: Nộp hồ sơ và kiểm tra hồ sơ

Sau khi kê khai xong thì cùng với hợp đồng công chứng để nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ. Nếu thiếu hướng dẫn bổ sung, nếu đủ thì ghi Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Bước 4: Trả kết quả

Nếu hồ sơ đầy đủ, chính xác thì người đăng ký sẽ được cấp Sổ đỏ. Còn nếu không cấp thì từ chối và phải có lý do từ chối. Thời hạn không quá 10 ngày làm việc.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về các vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà đất qua vi bằng để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.