Tách thửa đất được nhiều người dân thực hiện khi chỉ muốn bán một phần. Hoặc muốn tách ra nhiều thửa nhỏ cho dễ quản lý. Vậy quy định điều kiện tách thửa đất như thế nào? Cần đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện gì? Trình tự tách thửa ra sao? Có khó khăn không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp toàn bộ các thắc mắc trên chi tiết nhất.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024
• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.

Tách thửa đất hiểu như thế nào cho đúng?

Thửa đất là gì?

Điều kiện tách thửa đất thế nào? Quy định thửa đất đã được quy định rõ cả trong Luật Đất đai 2013 và 2024. Cụ thể tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.”.

Tách thửa đất hiểu như thế nào cho đúng?

Như vậy, khái niệm này vẫn kế thừa từ Luật Đất đai 2013. Việc xác định thửa đất dựa trên thực địa hoặc hồ sơ địa chính.

Khái niệm tách thửa đất

Tách thửa đất là việc chia một mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh đất nhỏ hơn. Mỗi mảnh đất đều có sổ đỏ riêng. Việc tách sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều mục đích khác nhau.

Nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Điều kiện để phân tách đất được quy định tại khoản 1, 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

Nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Điều kiện chung

• Đã được cấp Giấy chứng nhận
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp. Thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa;
• Đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở để làm lối đi.  Khi tách thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Điều kiện riêng

Ngoài các điều kiện chung thì khi tách thửa, thửa đất cần đáp ứng thêm các điều kiện sau:

• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Khi nào được tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024?

Pháp luật không đưa ra quy định về các trường hợp được tách thửa. Nhưng việc tách thửa có thể từ nhiều lý do khác nhau. Nếu muốn tách thửa thì cần thỏa mãn đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện tách thửa. 

Khi nào được tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024?

Tuy nhiên, pháp luật cấm tách thửa đất trong trường hợp không đảm bảo đủ diện tích tối thiểu. Đồng thời cấm tách nếu phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà. Mà việc phân chia này không đảm bảo điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa.

Ai là người có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa?

Theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất”.

Ai là người có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa?

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là người có thẩm quyền quy định việc tách thửa. Quy định này phải căn cứ pháp luật và phong tục, tập quán tại địa phương. Từ đó đưa ra mức diện tích tối thiểu cụ thể của việc tách thửa đối với từng loại đất.

So sánh điều kiện tách thửa của Luật Đất đai 2024 với Luật Đất đai 2013

Về quy định

Luật Đất đai 2013 không có quy định về nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất. Còn Luật Đất đai 2024 đã dành hẳn Điều 220 quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa. Điều này cho thấy tầm quan trọng và sự chú trọng đối với tách thửa trên thực tế.

Ý nghĩa 

Việc bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất là rất cần thiết. Với việc cụ thể hóa các nguyên tắc, điều kiện trong Luật như vậy sẽ tạo được nền tảng pháp lý quan trọng. 

So sánh điều kiện tách thửa của Luật Đất đai 2024 với Luật Đất đai 2013

Từ đó giúp cho việc tách thửa sẽ được thực hiện hiệu quả, an toàn. Đặc biệt là đầy đủ trên cơ sở phù hợp với tinh thần pháp luật đề ra.

Phân tách Sổ đỏ hiện hành như thế nào?

Phân tách Sổ đỏ như thế nào được quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cụ thể có thể xác định được các bước như sau:

Phân tách Sổ đỏ hiện hành như thế nào?

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 (một) bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK 
• Bản vẽ tách thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK. Do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc do đơn vị đo đạc được phép thực hiện;
• Bản sao Giấy chứng nhận đã cấp;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, đối chiếu hồ sơ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. 

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện: trả hồ sơ cho người sử dụng đất. Thông báo rõ lý do. Thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;
• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất. Hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh. Hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất: trả hồ sơ và thông báo rõ lý do. Người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;
• Trường hợp hồ sơ không thuộc hai trường hợp trên: trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký  đất đai phải: Xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất; Xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau tách thửa. Trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động. Và được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 4: Trả kết quả

Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa sau tách;
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề điều kiện tách thửa đất để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.