Mua bán đất bằng giấy viết tay là giao dịch diễn ra khá phổ biến hiện nay. Điều này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau. Vậy thực hư về giá trị pháp lý của việc mua bán đất viết tay như thế nào? Người mua gặp những rủi ro gì? Pháp luật quy định việc chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp rõ các thắc mắc trên.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Luật Đất đai 2013
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Giấy viết tay là gì? Tại sao nhiều người mua bán đất bằng giấy viết tay?
Thế nào là giấy tờ viết tay?
Hiện nay trong các văn bản pháp lý không có giải thích thể nào là giấy tờ đất viết tay. Thực chất đây là cách gọi của hình thức mua bán do hai bên tự lập. Tức là hợp đồng không có công chứng hay chứng thực. Giao dịch không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Thế nào là giấy tờ viết tay?
Ngoài ra, giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay dựa trên niềm tin của hai bên. Nó không có giá trị về mặt pháp lý.
Tại sao nhiều người mua bán đất bằng giấy viết tay?
Mặc dù hình thức mua bán đất viết tay không có giá trị. Tuy nhiên nó vẫn được nhiều người mua bán đất thực hiện. Bởi vì:
- Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng. Hoặc vướng quy hoạch, chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Hoặc pháp lý không rõ ràng.
- Ngại thủ tục bên cơ quan có thẩm quyền, muốn tránh các loại thuế, phí.
- Quan hệ thân quen nên tin tưởng lẫn nhau.
Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?
Mua bán đất bằng giấy viết tay không có giá trị pháp lý. Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
………. mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;…”
Việc mua bán đất hay nói đúng thuật ngữ pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định thì việc chuyển nhượng này cần được công chứng hoặc chứng thực.
Quy định này vẫn tiếp tục kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Việc quy định như vậy bởi vì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Người dân có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu riêng lẻ. Đồng thời, đây là tài sản có giá trị lớn nên việc chuyển nhượng cần có sự kiểm soát của Nhà nước.
Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay như thế nào?
Mua bán đất theo giấy viết tay vừa không có giá trị vừa có rủi ro, cụ thể:
Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay như thế nào?
Pháp luật không công nhận hợp đồng là giấy viết
Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nêu rõ tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Tức là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được cơ quan xác nhận. Đó có thể là tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Vì thế, với giấy viết tay để mua bán đất thì không hợp pháp. Do đó, quyền lợi của các bên cũng không được pháp luật bảo vệ.
Khó xác minh được nguồn gốc đất do không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Do thiếu giấy tờ pháp lý về thửa đất nên người bán thường dùng chiêu trò để dụ người mua đặt cọc. Sau đó mới bổ sung trong quá trình thanh toán. Còn người mua thì chủ quan, tin tưởng và không muốn bỏ lỡ cơ hội mua giá tốt. Vì thế đã thanh toán cho bên bán. Điều này sẽ rất rủi ro nếu như đất đó có tranh chấp hoặc có quyết định thu hồi hay giải toả.
Bên bán lật lọng tìm cách bán cho người khác khi được giá cao hơn
Trong nhiều trường hợp, người bán có thể lật mặt đổi ý bán cho người khác khi được giá cao. Còn người mua thì tiền mất mà đất thì không có. Kể cả bên bán có trả lại tiền cọc thì người mua cũng bị ngưng vốn trong một thời gian dài.
Không có quyền sử dụng đất mặc dù đã trả hết tiền
Nếu chuyển nhượng đất theo giấy viết tay thì không đủ điều kiện đăng ký biến động. Mà việc chuyển quyền sử dụng chỉ hoàn thành khi đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó, nếu như bên mua đã trả hết tiền trong khi không sang tên được. Thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.
Không thực hiện được các giao dịch chuyển quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì một trong các điều kiện chuyển nhượng cần có Sổ đỏ. Nếu viết tay thì không công chứng hay chứng thực thì không sang tên được Sổ. Như vậy thì không có Sổ để thực hiện tiếp các giao dịch.
Làm thế nào để quyền sử dụng đất chuyển nhượng hợp pháp?
Quy định về điều kiện chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp cần đáp ứng đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
Làm thế nào để quyền sử dụng đất chuyển nhượng hợp pháp?
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp. Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định. Hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Đánh giá điểm mới
Theo đó, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cơ bản là vẫn giữ nguyên. Tuy nhiên, Luật hiện hành đã bổ sung thêm hai điều kiện mới:
- Đất có tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định. Hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Quy định này hoàn toàn phù hợp với thực tế. Bởi vì tranh chấp đất đai rất nhiều và từ các nguyên nhân khác nhau. Với tranh chấp đã giải quyết xong tức là đã xác định được chủ sử dụng. Do đó, việc cho phép thửa đất đó được phép tham gia giao dịch là hợp lý.
Còn điều kiện quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Với điều kiện này xuất phát từ việc trong thực tế nhiều trường hợp bị tạm giam. Hoặc đang thực hiện giải quyết tranh chấp nhưng có dấu hiệu tẩu tán tài sản. Do đó, cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Vì thế việc hạn chế đất tham gia giao dịch là phù hợp và hỗ trợ các cơ quan thực hiện nhiệm vụ.
Công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chứng thực? Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 đã khẳng định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, pháp luật không giới hạn phạm vi chỉ công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, người dân có thể lựa chọn một trong hai hình thức. Tuy nhiên, thẩm quyền của mỗi hình thức khác nhau.
Công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Nếu công chứng hợp đồng thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng. Theo khoản 5 Điều 2 Luật Công chứng 2014 thì tổ chức này bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Vì thế, có thể chọn công chứng tại các Văn phòng công chứng. Hoặc công chứng tại Phòng công chứng.
Theo điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì UBND cấp xã nơi có đất chứng thực hợp đồng.
Dù là công chứng hay chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý như nhau. Theo đó, người dân có thể cân nhắc trên các yếu tố như vị trí để chọn nơi chứng cho phù hợp.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về các vấn đề liên quan đến mua bán đất bằng giấy viết tay để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
