Mua bán đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến. Có thể nói số lượng hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm nhiều nhất. Thế nhưng nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa “mua bán đất” và “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Vậy sự khác biệt giữa mua bán đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Tại sao thuật ngữ pháp lý trong giao dịch đất đai là chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ làm rõ thắc mắc trên.
Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Luật Đất đai 2013
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Định nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của cá nhân, tổ chức sử dụng đất theo mục đích đã được cấp. Hoặc được phép luật công nhận.
Định nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, bên chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất của mình sang cho bên nhận. Còn bên nhận sẽ phải thanh toán cho bên chuyển một khoản tiền theo thỏa thuận hai bên.
Hợp đồng mua bán tài sản là gì?
Tài sản là gì?
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự quy định:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”.
Mà tại Điều 107 Bộ luật này quy định:
Tài sản là gì?
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”.
Theo Điều 115 Bộ luật này tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”.
Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản.
Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.”.
Hợp đồng mua bán tài sản là gì
Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua. Bên mua trả tiền cho bên bán.
Mọi tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Nhưng tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì phải phù hợp với quy định đó.
Quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?
Theo như phân tích trên và căn cứ tiểu mục 2 mục 2 của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 có nêu: “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu………”.
Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài. Tuy nhiên đây là một loại hàng hoá đặc biệt so với các loại hàng hoá khác.
Tại sao không gọi là “mua bán đất” mà là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”?
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý
Căn cứ theo Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý
Mặt khác, tại Điều 1 Luật Đất đai 2024 quy định: “Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.
Đồng thời, theo Điều 12 Luật này quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng cho người dân.
Đất đai không phải là tài sản cá nhân, cá nhân chỉ được cấp quyền sử dụng đất
Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất là việc cho phép khai thác hữu hạn đất đai. Đồng thời nó là sở hữu toàn dân, tức là không một cá nhân, tổ chức nào được sở hữu riêng. Vì thế không thể mua bán đất đai được.
Đất đai không phải là tài sản cá nhân
Người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Do đó chỉ có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chứ không thể giao kết hợp đồng mua bán đất.
Ý nghĩa của việc gọi tên “mua bán đất” hay “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Việc xác định và gọi đúng mua bán đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất quan trọng. Cụ thể:
Ý nghĩa của việc gọi tên “mua bán đất” hay “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Thể hiện đúng bản chất pháp lý của tài sản
Theo quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý.
Người dân chỉ được cấp quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được Nhà nước trao, có thể giao dịch theo luật định. Vì vậy, thuật ngữ “chuyển nhượng” phản ánh đúng quyền tài sản này.
Khác với mua bán tài sản, việc chuyển nhượng đất chỉ liên quan đến quyền sử dụng. Gọi mua bán đất là sai bản chất vì đất đai không thể mua bán theo kiểu tài sản tư nhân. Việc gọi đúng giúp người dân nhận thức rõ giới hạn pháp lý khi giao dịch quyền sử dụng đất. Nó tạo nên sự chính xác trong ngôn ngữ pháp lý, tránh lầm tưởng về quyền sở hữu đất.
Việc dùng sai thuật ngữ có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý về quyền tài sản trong tương lai. Chỉ có thể chuyển nhượng hoặc giao dịch dựa trên quyền sử dụng.
Thuận tiện trong các giao dịch dân sự
Gọi đúng thuật ngữ đảm bảo rằng các bên tham gia hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Người mua chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng, không sở hữu vĩnh viễn mảnh đất.
Hiểu đúng khái niệm giúp giảm thiểu hiểu lầm, tránh tranh chấp liên quan. Trong quá trình công chứng, văn bản phải phản ánh đúng bản chất của giao dịch. Tên văn bản phải chính xác, phản ánh đúng việc chuyển nhượng quyền.
Điều này không chỉ đảm bảo hợp đồng hợp lệ mà còn tăng cường tính nghiêm minh của pháp luật. Gọi đúng tên giúp giao dịch minh bạch hơn. Các bên dễ dàng thực hiện các thủ tục tiếp theo. Sử dụng đúng thuật ngữ cũng giúp hợp đồng dễ được công nhận và thi hành bởi tòa án.
Tạo sự đồng bộ giữa các cơ quan liên quan
Các cơ quan như văn phòng đăng ký đất đai, phòng công chứng đều sử dụng thuật ngữ chuyển nhượng. Việc sử dụng thống nhất thuật ngữ giữa các cơ quan giúp tránh sự không đồng nhất về pháp lý.
Điều này giúp giảm thiểu xung đột hành chính. Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ đất đai. Nếu các cơ quan không đồng bộ trong việc sử dụng thuật ngữ, quá trình xử lý sẽ trở nên phức tạp hơn.
Quy trình hành chính sẽ suôn sẻ và nhanh chóng hơn khi thuật ngữ được sử dụng thống nhất. Sự đồng bộ cũng giúp người dân tránh bị nhầm lẫn khi thực hiện các thủ tục pháp lý. Thuật ngữ chính xác sẽ giúp liên kết thông tin giữa các cơ quan từ cấp địa phương đến trung ương.
Các cơ quan quản lý, hành pháp và tư pháp đều cần thống nhất trong việc dùng thuật ngữ này. Điều này giúp tăng cường tính chính xác, hiệu quả trong giao dịch dân sự và hành chính liên quan đến đất đai.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán đất để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
