Chồng một mình bán đất đối với tài sản chung có được phép hay không? Khi vợ đang ở nước ngoài không thể về Việt Nam để ký bán. Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này? Hãy cùng Luật Trung Tín giải đáp vướng mắc nêu trên để hiểu rõ hơn về trường hợp chồng bán đất khi vợ ở nước ngoài.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014
- Luật Công chứng 2014
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Tài sản chung vợ chồng được xác định như thế nào?
Chồng một mình bán đất được pháp luật quy định như thế nào? Trước tiên cần xác định thế nào là tài sản chung.
Tài sản chung vợ chồng được xác định như thế nào?
Tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung vợ chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
………
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”.
Như vậy, quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân được xác định là của chung. Tài sản chung vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.
Điều này cũng đã được khẳng định tại khoản 1 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 “Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.”.
Vợ đi nước ngoài, chồng một mình bán đất được không?
Bán tài sản chung một mình có được hay không? Hay nói cách khác một mình bán đất khi vợ đi nước ngoài được không? Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần phân tích các quy định có liên quan. Cụ thể:
Vợ đi nước ngoài, chồng một mình bán đất được không
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015
Sở hữu chung hợp nhất
Về việc định đoạt tài sản chung vợ được quy định tại khoản 2, 3 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.”.
Quyền định đoạt
Mặt khác, tại Điều 192 Bộ luật này quy định: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.”
Tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc biệt. Người dân không có quyền định đoạt nhưng vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất.
Đại diện
Khoản 1, 2 Điều 134 Bộ luật này quy định:
“1. Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.”.
Điều 135 Bộ luật này tiếp tục quy định: “Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật).”.
Theo Điều 562 Bộ luật này quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”.
Như vậy, vợ hoàn toàn có thể uỷ quyền cho chồng để định đoạt. Cụ thể là bán mảnh đất trong khối tài sản chung của hai vợ chồng.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024
Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện để chuyển nhượng đất là người sử dụng đất. Mà người sử dụng đất ở đây là hai vợ chồng bởi vì đây là tài sản chung. Do đó, cả hai vợ chồng được quyền cùng định đoạt việc bán mảnh đất đó.
Theo quy định tại Luật Hôn nhân và gia đình 2014
Theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: “1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. 2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”.
Vì thế khi định đoạt tài sản chung là bất động sản. Cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ chồng. Tức là nếu chỉ có một người đứng ra ký bán đất thì người còn lại phải có văn bản thể hiện sự đồng ý việc đó. Tức là cần có văn bản uỷ quyền từ vợ sang cho chồng để chồng bán đất. Người chồng sẽ đại diện cho vợ trong việc bán phần quyền sử dụng đất của vợ trong khối tài sản chung.
Vợ đi nước ngoài, chồng một mình bán đất được không?
Như vậy, vợ đi nước ngoài thì chồng vẫn có thể một mình bán đất được. Với điều kiện là phải có uỷ quyền của người vợ cho người chồng. Cho phép chồng được nhân danh, thay mặt mình để thực hiện bán phần quyền sử dụng đất của mình.
Làm thế nào để bán đất khi vợ đang ở nước ngoài?
Chồng bán đất khi vợ ở nước ngoài cần đảm bảo tính xác thực và hợp pháp. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển nhượng đất cần được công chứng, chứng thực.
Làm thế nào để bán đất khi vợ đang ở nước ngoài?
Theo đó, hợp đồng uỷ quyền bán đất từ vợ cho chồng cũng phải được công chứng, chứng thực.
Thẩm quyền công chứng
Căn cứ theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.
Như vậy, hợp đồng uỷ quyền bán đất không phải công chứng theo địa hạt. Tức là có thể công chứng ở bất kỳ Văn phòng/ Phòng công chứng nào trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
Tuy nhiên, người vợ đang ở nước ngoài nên mới cần làm uỷ quyền.
Công chứng tại Đại sứ quán
Căn cứ theo khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng 2014 quy định: “Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.”.
Uỷ quyền hai nơi
Mặt khác, khoản 2 Điều 55 Luật này cũng quy định: “Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”.
Từ những quy định trên, người vợ có thể ra trực tiếp Đại sứ quán Việt Nam nơi đang ở để yêu cầu công chứng Hợp đồng uỷ quyền. Sau đó gửi toàn bộ hợp đồng uỷ quyền đó về cho người chồng ở Việt Nam. Người chồng sẽ chứng tiếp phần nhận uỷ quyền ở Văn phòng/Phòng công chứng để hoàn tất hợp đồng uỷ quyền. Lúc này hợp đồng uỷ quyền mới phát sinh hiệu lực.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề để chồng một mình bán đất vẫn được để bạn đọc tham khảo. Điều kiện là đó là tài sản chung và có uỷ quyền hợp pháp của người vợ. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
