Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trong Sổ đỏ hay không? Thực tế có nhiều Sổ đỏ chỉ có đăng ký về thửa đất. Còn tài sản gắn liền như nhà ở thì không được đăng ký trong khi thực tế đã có nhà? Vậy nếu không đăng ký tài sản gắn liền thì có thể chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch dân sự khác? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp cụ thể các thắc mắc trên.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024
• Luật Nhà ở 2023
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP
• Thông tư 10/2024/TT-BTNMT
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.

Tài sản trong Sổ đỏ là gì?

Tài sản là gì?

Tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Tài sản là gì?

Mà tại Điều 107 Bộ luật này quy định: 

“1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra khái niệm thế nào là tài sản. Thay vào đó là liệt kê ra những gì được coi là tài sản. 

Theo đó, có thể hiểu đơn giản tài sản là điều kiện vật chất do con người tạo ra và sử dụng nhằm duy trì và phát triển đời sống. Tài sản cũng là các nguồn lực có giá trị kinh tế. Do cá nhân hay tổ chức cơ sở kiểm soát, có giá trị tiền tệ và đem lại lợi ích cho tương lai.

Tài sản trong Sổ đỏ là gì?

Mặc dù theo quy định trên có rất nhiều loại tài sản. Tuy nhiên, trên Sổ đỏ sẽ ghi nhận tài sản là bất động sản. Cụ thể là các tài sản gắn liền với đất như nhà ở hay công trình xây dựng….

Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trong Sổ đỏ không?

Theo Điều 131 Luật Đất đai 2024 quy định: “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. 2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.”

Có bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trong Sổ đỏ không?

Đây là quy định không có gì mới mà tiếp tục kế thừa từ Luật Đất đai 2013. Như vậy, theo quy định nêu trên, tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải ghi nhận trong Sổ đỏ. Tuy nhiên, chủ sở hữu có thể đăng ký theo yêu cầu của mình tại cơ quan có thẩm quyền.

Nội dung thể hiện tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ

Tại Điều 10 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT nêu rõ các thông tin về tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ, cụ thể:

Nội dung thể hiện tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ

Thông tin về tên tài sản trên Sổ đỏ

Nếu tài sản là nhà ở mà không phải căn hộ chung cư:

• Nhà ở riêng lẻ thì ghi “Nhà biệt thự” hoặc “nhà liền kề” hoặc “nhà ở độc lập”.
• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng theo dự án thì trên Sổ đỏ thể hiện tên nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng đã được chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư.
• Nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà chung cư) mà chủ đầu tư chưa bán, có nhu cầu cấp Sổ đỏ cho cả tòa nhà: Sổ đỏ ghi tên nhà chung cư theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được chấp thuận/quyết định chủ trương đầu tư.

Công trình xây dựng mà không phải căn hộ: Trên Sổ đỏ thể hiện tên công trình theo dự án đầu tư/quy hoạch xây dựng chi tiết/giấy phép đầu tư/giấy phép xây dựng.

Nếu có nhiều hạng mục khác nhau thì thể hiện lần lượt từng hạng mục công trình theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư/quyết định đầu tư dự án/giấy phép đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Tài sản là căn hộ: Tên tài sản được chủ sở hữu xác định hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán – tên công trình/nhà chung cư

Ví dụ: Căn hộ du lịch số 1306 – Tòa XX

Thông tin về đặc điểm của tài sản trong Sổ đỏ

Với nhà ở riêng lẻ:

• Diện tích xây dựng: Ghi bằng đơn vị m2, làm tròn đến một chữ số thập hân;
• Diện tích sử dụng: Ghi theo đơn vị m2, làm tròn đến một chữ số thập phân. Nếu là nhà một tầng thì thể hiện diện tích mặt bằng sàn xây dựng. Nếu có nhiều tầng thì thể hiện tổng diện tích mặt sàn xây dựng các tầng.
• Số tầng: Tổng số tầng của nhà.
• Kết cấu: Loại vật liệu xây dựng như gạch, bê tông… và các kết cấu chủ yếu gồm tường, khung, sàn. Ví dụ: Tường bằng bê tông cốt thép…
• Cấp công trình: Theo quy định.

Nhà chung cư: Thể hiện như nhà ở riêng lẻ ở trên.

Căn hộ thuộc sở hữu của chủ đầu tư/được bán ho bên mua: Diện tích sàn và diện tích sử dụng, cấp công trình theo nội dung tương ứng tại hợp đồng mua bán đã ký. Hoặc bản vẽ hoàn công, đơn vị m2, làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Công trình khác:

• Diện tích xây dựng: Diện tích mặt bằng chiếm đất của công trình tại vị trí tiếp xúc mặt đất theo mép ngoài tường. Bao công trình, đơn vị m2, làm tròn đến một chữ số thập phân.
• Số tầng: Tổng số tầng (nhà); nếu không phải nhà thì ghi -/-
• Kết cấu: Loại vật liệu xây dựng, ví dụ: “Tường, khung, sàn bằng bê tông cốt thép” …
• Cấp công trình: Theo quy định

Thông tin sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Sở hữu riêng với tài sản của một chủ sở hữu.
• Sở hữu chung nếu tài sản của từ hai chủ sở hữu trở lên.

Nếu tài sản có nhiều hình thức thì thể hiện lần lượt. Kèm với đó là diện tích.

Ví dụ: “Sở hữu riêng 100,0 m2; sở hữu chung 100,5m2”.

Thông tin về thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Mua tài sản gắn liền với đất có thời hạn: Sổ đỏ thể hiện ngày hết hạn được sở hữu theo Hợp đồng mua bán/quy định pháp luật
• Sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của người khác: Sổ đỏ thể hiện ngày tháng năm kết thúc thời hạn được thuê, hợp tác kinh doanh/hình thức khác…
• Không xác định được thì Sổ đỏ ghi -/-

Thông tin địa chỉ tài sản

Sổ đỏ ghi địa chỉ tài sản gắn liền với đất theo thứ tự: Tên công trình/tòa nhà (nếu có), số nhà, căn hộ, ngõ, ngách, tên đường, phố (nếu có), tên điểm dân cư, tên đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, tỉnh.

Thông tin hạn chế quyền sở hữu

• Nếu có thì theo giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Không có hạn chế thì Sổ đỏ ghi -/-

Có chuyển nhượng được tài sản gắn liền với đất khi chưa đăng ký trên Sổ đỏ không?

Không thể chuyển nhượng được tài sản gắn liền với đất khi chưa đăng ký trên Sổ đỏ. Trừ trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

Có chuyển nhượng được tài sản gắn liền với đất khi chưa đăng ký trên Sổ đỏ không?

Đối với trường hợp thông thường

Theo khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.”.

Mặt khác, tại điểm c khoản 1 Điều 10 Luật này cũng quy định: “Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;”

Đồng thời, tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”.

Bên cạnh đó, theo điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2024 về điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất: “1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;”.

Từ những quy định trên, thấy rằng dù đăng ký tài sản gắn liền với đất không bắt buộc. Tuy nhiên, việc đăng ký lại là căn cứ chứng minh quyền sở hữu của chủ sở hữu. Muốn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thì phải ghi nhận trên Sổ đỏ. 

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

“1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;”

Đồng thời xem xét các điều kiện khi không yêu cầu có Sổ đỏ.

Mặt khác, căn cứ Điểm a khoản 2 Điều 160 Luật này quy định: “2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

Quy định tại Nghị định 92/2024/NĐ-CP

Theo đó, với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ không cần có Sổ đỏ. Nhưng thay vào đó cần có giấy tờ thay thế để chứng minh đủ điều kiện tham gia giao dịch. Theo khoản 2 Điều 8 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định:

“Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng; trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó”.

Như vậy, người mua căn hộ có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Việc chuyển nhượng này phải thoả mãn các điều kiện theo quy định.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề đăng ký tài sản gắn liền với đất để bạn đọc tham khảo.  Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.