Đóng tiền trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai bao nhiêu là thắc mắc chung của rất nhiều người, đặc biệt là khi Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực. Vậy tỷ lệ phần trăm mà người mua cần phải đóng cho chủ đầu tư là bao nhiêu? Việc đóng tiền được chia thành mấy đợt? Hợp đồng mua bán này liệu có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp chi tiết các vấn đề này.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Nhà ở năm 2023
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
- Luật Công chứng năm 2014
- Các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Trước khi tìm hiểu cụ thể về việc đóng tiền trước khi mua nhà, chúng ta cần làm rõ khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” là như thế nào? Đây là loại hình nhà ở ngày càng phổ biến ở nước ta.
Nhà ở
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp”.
Nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích về nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Bên cạnh đó, tại khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Như vậy, hai cách tiếp cận nhà ở hình thành trong tương lai này giống nhau. Còn quy định tại Bộ luật Dân sự thì có phạm vi rộng hơn.
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Theo đó, có thể rút ra đặc điểm của loại nhà ở này như sau:
- Là một loại tài sản
- Chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch dân sự. Hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.
Đóng bao nhiêu tiền khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?
Quy định pháp luật
Căn cứ theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
Theo quy định này thì khách hàng đặt cọc tối đa là 5% giá bán. Tức chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá mua bán để mua nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời phải ghi rõ về giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc.
Cần đóng tiền trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai bao nhiêu?
So sánh quy định cũ
Đây là điểm mới so với Luật kinh doanh bất động 2014 trước đây. Luật trước đây không quy định về đặt cọc và tỷ lệ đặt cọc mà gọi đó là “tiền ứng trước”. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ghi nhận “đặt cọc” là một trong các biện pháp bảo đảm được thực hiện đối với giao dịch nhà ở này. Nó thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua. Tuy nhiên, ở quy định này chưa đề cập đến việc phạt cọc. Vì thế tỷ lệ phạt cọc sẽ áp dụng dựa theo thoả thuận của các bên.
Việc quy định mức tối đa được phép thu tiền đặt cọc giúp khắc phục được vi phạm trước đây. Ví dụ như: Ký kết hợp đồng đặt cọc tuỳ ý để huy động vốn trái phép. Gây ra nhiều rủi ro cho người mua.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán bao nhiêu lần?
Căn cứ theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì người mua được thanh toán nhiều lần. Pháp luật cũng không quy định về số lần thanh toán. Theo đó, các đợt thanh toán có thể được chia ra cụ thể như sau:
Lần 1: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó đã bao gồm cả tiền đặt cọc.
Từ lần thứ 2 trở đi: Thanh toán số tiền phù hợp với tiến độ xây dựng. Nhưng tổng không quá 70% giá trị hợp đồng. Thời điểm này là khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua. Với bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không được phép quá 50% giá trị hợp đồng.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán thành bao nhiêu lần?
“Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì bên bán không được phép thu quá 95% giá trị trên hợp đồng. Phần còn lại chỉ được thanh toán khi nhận được đầy đủ Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp.”
Theo đó pháp luật không đặt ra giá trị tối thiểu. Thay vào đó chỉ đưa ra giá trị tối đa được phép thanh toán theo các lần. Điều này xuất phát từ việc để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.
Đối chiếu với quy định trước đây thì tỷ lệ thanh toán không có thay đổi. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành đã ghi nhận tiền đặt cọc. Vì thế số tiền thanh toán ở lần đầu sẽ bao gồm cả khoản tiền đã đặt cọc.
Hợp đồng mua bán nhà ở dự án có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Tại khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tức là hai bên có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực nếu có nhu cầu.
Hợp đồng mua bán nhà ở dự án có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Mặt khác, tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Như vậy, các bên có thể yêu cầu công chứng, chứng thực theo tinh thần tự nguyện. Khi đó áp dụng quy định công chứng, chứng thực. Ví dụ như cần xuất trình giấy tờ bản chính….
Đóng tiền trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì?
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:
Đóng tiền trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì?
Về thỏa thuận đặt cọc
Thỏa thuận đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng cần phải ghi rõ giá bán nhà ở. Bởi vì nó có liên quan đến giá trị thanh toán ở các lần.
Về chủ đầu tư
Trước khi mua, cần chú ý xem đó là doanh nghiệp nước ngoài hay trong nước. Bởi vì có liên quan đến giá trị thanh toán trong hợp đồng như đã phân tích ở mục trên.
Kết luận
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về việc đóng tiền trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai để bạn đọc tham khảo Qua bài viết giúp bạn đọc hiểu rõ thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai. Biết mức tối đa chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc. Cũng như lưu ý để khách hàng tự biết bảo vệ tốt nhất quyền lợi của chính mình. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
