Hợp đồng thuê nhà hiện đang rất phổ biến không chỉ ở đô thị mà ngay các vùng nông thôn. Vậy câu hỏi đặt ra là hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không? Hay lập hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay thì có giá trị pháp lý không? Bài viết dưới đây của Luật Trung Tín sẽ giải đáp rõ các thắc mắc này.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Nhà ở 2023
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Khái niệm hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà được hiểu như thế nào? Hợp đồng thuê nhà được cấu thành từ nội hàm của “hợp đồng” và “thuê nhà”.
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.”.
Khái niệm hợp đồng thuê nhà
Còn theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”.
Điều 472 Bộ luật này tiếp tục quy định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng trong thời hạn. Còn bên thuê sẽ trả tiền cho bên cho thuê.
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Thuê nhà bằng giấy viết tay có giá trị hay không? Hay có bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê nhà?
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Quy định về công chứng hợp đồng thuê nhà
Căn cứ khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: “…..thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực.
Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị không?
Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực
Theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Mặt khác tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật này, trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản. Văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:…”.
Từ những quy định trên thấy rằng, hợp đồng thuê nhà viết tay vẫn có hiệu lực. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cần thoả mãn các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
- Hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật. Cũng hông trái đạo đức xã hội;
- Hình thức phù hợp: Văn bản.
Lợi ích khi công chứng hợp đồng thuê nhà
Công chứng hợp đồng thuê nhà đem lại cho các bên nhiều lợi ích nhất định. Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định:
Lợi ích khi công chứng hợp đồng thuê nhà
“2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”.
Như vậy, văn bản công chứng có giá trị thi hành và có giá trị chứng cứ. Nghĩa là khi các bên xảy ra tranh chấp thì hợp đồng thuê nhà đã công chứng không phải chứng minh. Trừ trường hợp hợp đồng đó bị Toà án tuyên bố vô hiệu.
Ngoài ra, khi công chứng hợp đồng thuê nhà thì nó có giá trị ràng buộc giữa hai bên. Tức là các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo các thoả thuận trong hợp đồng.
Nếu như quá trình thực hiện mà một trong các bên vi phạm thì có thể thương lượng. Nếu không được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi đó Toà án coi hợp đồng thuê nhà này là chứng cứ hợp pháp.
Muốn công chứng hợp đồng thuê nhà cần làm gì?
Hợp đồng thuê nhà công chứng không phải là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Nhưng nếu muốn công chứng thì phải tuân theo quy định có liên quan.
Muốn công chứng hợp đồng thuê nhà cần làm gì?
Nhà ở cho thuê cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện
Cho thuê nhà ở là một trong các giao dịch về nhà ở theo Điều 159 Luật Nhà ở 2023. Theo Điều 160 Luật này quy định nhà ở muốn cho thuê cần thoả mãn điều kiện:
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà. Lưu ý không bắt buộc có Giấy chứng nhận.
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Lưu ý: Nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở. Có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu phụ thuộc vào nguồn gốc nhà ở theo khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: “Trường hợp cho thuê……trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.”.
Có yêu cầu công chứng
Căn cứ theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”.
Như vậy, việc công chứng thực hiện khi pháp luật bắt phải công chứng. Hoặc pháp luật không quy định mà người dân có yêu cầu. Do đó nếu hợp đồng thuê nhà các bên muốn công chứng sẽ thuộc trường hợp công chứng tự nguyên.
Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực khi nào?
Nếu hợp đồng thuê nhà có công chứng
Dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”.
Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực khi nào?
Mà theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định như sau: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Như vậy, nếu hợp đồng thuê nhà công chứng thì thời điểm có hiệu lực là từ ngày công chứng. Tức là được Công chứng viên ký và đóng dấu của Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.
Nếu hợp đồng thuê nhà không công chứng
Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.”.
Mặt khác, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định: “Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”.
Như vậy, nếu hợp đồng thuê nhà được hai bên tự viết tay thì hiệu lực từ lúc giao kết. Còn nếu như hai bên thoả thuận một thời hạn khác thời điểm giao kết thì hiệu lực theo thoả thuận.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay nói cách khác hợp đồng thuê viết tay có giá trị pháp lý không để bạn đọc tham khảo. Qua đó giúp bạn đọc hiểu rõ về các cách tra cứu và lưu ý cần thiết. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
