Nhà chưa có Sổ đỏ có bán được không là câu hỏi mà Luật Trung Tín nhận được nhiều nhất. Vậy pháp luật có cho phép mua bán nhà khi chưa có Sổ đỏ? Nếu bán được thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Hãy cùng theo dõi cụ thể câu trả lời trong nội dung bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý
- Luật Nhà ở 2023
- Luật Công chứng 2014
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Nhà ở được bán khi nào?
Nhà chưa có Sổ đỏ có bán được không hay nói cách khác, nhà ở được bán khi nào? Nhà ở được bán khi thoả mãn các điều kiện được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể như sau:
Nhà ở được bán khi nào?
“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
………
- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;….”
Như vậy, điều kiện để nhà ở được bán cần:
- Có Giấy chứng nhận hay còn gọi là Sổ đỏ
- Không có tranh chấp
- Đang trong thời hạn nếu có thời hạn
- Không bị kê biên để thi hành án
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất. Hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, điều kiện về có Giấy chứng nhận áp dụng với trường hợp nhà ở có sẵn. Còn nhà chưa có Sổ đỏ có thể bán nếu đó là nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà chưa có Sổ đỏ có bán được không?
Như đã phân tích ở trên, bán nhà chưa có Sổ đỏ có thể thực hiện được. Tuy nhiên, trường hợp này chỉ xảy ra nếu nhà ở đó là nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà chưa có Sổ đỏ có bán được không?
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng giải thích: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”.
Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng. Hoặc chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo pháp luật xây dựng.
Tuy nhiên, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải có giấy tờ. Để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở.
Bán nhà chưa có Sổ đỏ thủ tục như thế nào?
Bán nhà chưa Sổ đỏ tuân theo pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản.
Bán nhà chưa có Sổ đỏ thủ tục như thế nào?
Bản chất của việc mua bán nhà chưa có Sổ đỏ
Bán nhà chưa có Sổ khi đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư sẽ thực hiện dưới dạng chuyển nhượng hợp đồng. Bản chất ở đây là chuyển nhượng quyền hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Điều này có nghĩa là sau khi hai bên hoàn tất việc chuyển nhượng thì chủ đầu tư sẽ có xác nhận. Nội dung xác nhận về việc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đối với chủ mua ban đầu. Sau đó là xác nhận quyền và nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng theo văn bản chuyển nhượng. Tức là trở thành bên mua đối với chủ đầu tư.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng. Vì thế thủ tục chuyển nhượng sẽ tuân thủ pháp luật công chứng.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm các giấy tờ được quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014:
- Phiếu yêu cầu công chứng
- Dự thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu có
- Bản sao giấy tờ tùy thân như căn cước
- Bản sao hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư
- Bản sao các giấy tờ khác: Giấy tờ về nơi cư trú, giấy chứng nhận kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân, văn bản thỏa thuận tài sản nếu có, xác nhận số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, xác nhận chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Đến Văn phòng/Phòng công chứng yêu cầu công chứng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Bước 3: Ký hợp đồng
Văn phòng sẽ kiểm tiến hành soạn thảo hợp đồng hoặc kiểm tra dự thảo hợp đồng. Sau khi hoàn thiện hợp đồng cho các bên đọc và giải thích rõ các quy định liên quan. Nếu hai bên đồng ý thì hướng dẫn ký vào từng trang của hợp đồng.
Sau khi các bên ký đầy đủ thì công chứng viên kiểm tra các giấy tờ bản chính. Sau đó ký vào từng trang hợp đồng và ghi lời chứng. Chuyển hợp đồng qua bộ phận đóng dấu công chứng.
Bước 4: Trả kết quả
Trả hợp đồng cho các bên. Thu phí và lưu trữ hồ sơ theo quy định.
Thời hạn công chứng
Căn cứ theo Điều 43 Luật Công chứng 2014 quy định về thời hạn công chứng như sau:
“1. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.
2. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.”.
Như vậy, thời hạn công chứng đối với văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là 2 ngày. Nếu hợp đồng có nội dung phức tạp thì có thể kéo dài. Nhưng thời gian kéo dài cũng không được quá 10 ngày. Ngày ở đây được tính là ngày làm việc, không tính ngày cuối tuần, ngày nghỉ lễ, Tết.
Lưu ý khi bán nhà chưa Sổ đỏ?
Nhà chưa được cấp Sổ đỏ nên khi mua người mua cần lưu ý:
Lưu ý khi bán nhà chưa Sổ đỏ
- Đảm bảo bên bán có đầy đủ tư cách pháp lý (là chủ sở hữu nhà ở, tức là bên mua trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư).
- Kiểm tra kỹ các giấy tờ bên bán cung cấp và sự thống nhất các số liệu. Nhất là các khoản tiền thanh toán ở các biên lai, hoá đơn.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề nhà chưa có Sổ đỏ có bán được không để bạn đọc tham khảo. Câu trả lời là có nếu đó là nhà ở hình thành trong tương lai. Còn nhà ở có sẵn thì cần có Giấy chứng nhận nếu một trong các bên không phải là tổ chức kinh doanh bất động sản. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay với Trung Tín theo hotline: 0989 232 568 hoặc email: luattrungtin@gmail.com hoặc truy cập ngay website: https://luattrungtin.com/ để được hỗ trợ nhanh nhất.
