Giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Luật Đất Đai 2013 được được đánh giá là bộ luật khá tiến bộ và hoàn thiện. Tuy nhiên trong gần 10 năm áp dụng, đã bộc lộ nhiều điểm bất cập và không còn phù hợp với thực tế. Một trong những vấn đề bất cập mà các nhà lãnh đạo nhận thấy, đó là khung giá đất. Bài viết dưới đây, Luật Trung Tín sẽ cho bạn đọc hiểu rõ về khung giá đất và những quy định mới trong việc bỏ khung giá đất trong thời gian sắp thay đổi liên quan đến khung giá đất trong thời gian tới.

Xem thêm: Thuế đất phải đóng hàng năm là những loại tiền thuế nào?

Khung giá đất là gì?

Khung giá đất được được nhà nước ban hành chính thức vào năm 1993 với Nghị định số 80/CP ngày 06 tháng 11 năm1993 và được áp dụng đến nay.

Điều 113, Luật Đất Đai năm 2013 quy định về khung giá đất do chính phủ ban hành cho từng loại đất và từng vùng khác nhau với định kỳ 05 năm một lần. Khung giá đất sẽ xác định giá đất tối thiểu và tối đa của khu vực đó. Trong thời gian áp dụng khung giá đất, mà giá đất thị trường có biến động lên xuống khoảng 20% thì chính phủ sẽ điều chỉnh lại giá cho phù hợp với thị trường.

Khung giá đất là cơ sở để địa phương, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào để ban hành giá đất cụ thể cho các năm và để thu tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.

Hiện nay, khung giá đất được áp dụng theo Nghi định số 104/2014/NĐ-CP vừa được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành tháng 12/2019 và áp dụng cho giai đoạn 2020 đến 2024.

Tại sao nên bỏ khung giá đất?

Tại Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 quy định về việc tục sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất Đai được đánh giá là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp với thực tiễn. Trong đó, thông qua một nội dung quan trọng, đó là bỏ khung giá đất. Câu hỏi đặt ra là tại sao cần phải bỏ khung giá đất?

Khung giá đất hiện nay không còn phù hợp:

Khi xác định và ban hành giá đất, một trong những nguyên tắc phải đảm bảo đó là giá đất phải phù hợp với thị trường. Tại Điều 113 Luật Đất Đai năm 2013 đã quy định rất rõ về việc ban hành, điều chỉnh khug giá đất làm sao để khung giá mà nhà nước ban hành so với giá thị trường chỉ chênh lệch lên xuống tối thiểu là 20% và sẽ thay đổi 05 năm 1 lần.

Tuy nhiên trên thực tế ta thấy, khung giá đất của nhà nước hiện nay rất xa vời, thậm chí là đang thoát ly thực tế ở mọi thời điểm. Theo đánh giá của một số chuyên gia, khung giá đất của nhà nước hiện nay chỉ bằng 20-30% giá đất thị trường. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quá trình áp dụng giá đất của nhà nước.

Bỏ khung giá đất – Khắc phục tình trạng thất thoát thuế:

Pháp luật Việt Nam quy định, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp giá trên hợp đồng cao hơn thì tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá tại hợp đồng. Mà bảng giá đất được xác định theo khung giá đất. Lợi dụng thực trạng giá đất nhà nước ban hành thấp hơn so với giá thị trường rất nhiều nên rất nhiều trường hợp thực hiện giao dịch mua bán đất đai kê khai mức giá không đúng với giá thỏa thuận nhằm lách luật. Việc này đã gây thất thoát lớn về thuế trong một thời gian dài.

Bỏ khung giá đất sẽ giảm đáng kể việc khiếu kiện liên quan đến đất đai:

Hiện nay, giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất so với giá thị trường rất thấp. Thậm chí có trường hợp bị nhà nước thu hồi hết đất nhưng tiền đền bù không đủ để mua một suất đất tái định cư. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của người sử dụng đất.

Từ đó dẫn đến việc khiếu nại đất đai xảy ra thường xuyên và kéo dài. Gây áp lực lớn lên các cơ quan ban ngành. Việc bỏ khung giá đất sẽ sác định mức bồi thường đất đai hợp lý hơn, cải thiện về mức giá bồi thường và đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất. 

Từ trước tới nay, đặc biệt là trong giai đoạn giá đất tăng cao đột biến trong mấy năm gần đây, hầu hết ta không thấy được vai trò của khung giá đất trong việc điều chỉnh giá đất. Vì vậy, việc bãi bỏ khung giá đất trong thời điểm hiện tại là hết sức hợp lý và cần thiết.

Những điểm mới về đất đai khi bỏ khung giá đất

Song song với việc bỏ khung giá đất, nhà nước sẽ ban hành cách nguyên tắc xác định giá đất mới, đó là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Qua đó xác định cụ thể chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Phía Trung ương có trách nhiệm xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, và thường xuyên giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có vai trò quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Khi xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cần phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…

Việc bỏ khung giá đất sẽ nâng cao hiệu quả trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Khai thác triệt để, hiệu quả nguồn lực đất đai . Bên cạnh đó, sẽ khắc phục được tình trạng tiêu cực như đầu cơ đất đai, tham nhũng, sử dụng đất đai lãng phí. Có thể thấy, quyết định bỏ khung giá đất là cần thiết và tiến bộ trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.