Đất đai là một loại tài sản có giá trị rất lớn và đặc biệt quan trọng. Vì vậy, khi thực hiện thủ tục mua bán đất đai, các bên trong quan hệ mua bán cần phải nắm thật rõ các quy định của luật và thông tin mua bán để bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất. Bài viết dưới đây, Luật Trung Tín xin chia sẻ đến khách hàng các bước thực hiện thủ tục mua bán đất đai một cách chi tiết và dễ hiểu. Qua đó giúp các cuộc giao dịch của quý khách hàng diễn ra thuận lợi.
Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở
Bước 1: Tìm hiểu thông tin thửa đất
- Đây là bước đầu tiên trong các bước thực hiện thủ tục mua bán đất đai. Tìm hiểu thông tin về đất là công việc bắt buộc mà bất kỳ người mua đất nào cũng phải cực kỳ lưu ý. Khi mua bán đất đai, ngoài việc ưng về vị trí, diện tích, giá cả, các bên cần phải tìm hiểu ký về pháp lý của mảnh đất, xem mảnh đất đó có đủ điều kiện mua bán hay không? Điều kiện thực hiện mua bán đất đai gồm:
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ: Đây là điều kiện tiên quyết, bắt buộc để bao vệ quyền lợi của người mua khi thực hiện mua bán đất đai. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp mua đất không có sổ đỏ nhưng các bên vẫn thực hiện mua bán bằng giấy tờ viết tay. Tuy nhiên việc mua bán đất trong trường hợp này sẽ phải chịu rất nhiều rủi ro và rất dễ xảy ra tranh chấp sau này.
- Đất không có tranh chấp, thế chấp, không bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ tài chính: Theo quy định của luật, trường hợp đất đang có tranh chấp hay đang thế chấp, bị kê biên thì không được phép mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy khi đi mua đất, người mua cần phải tìm hiểu xem mảnh đất đó có rơi vào một trong các trường hợp này hay không? Cách chính xác nhất để kiểm tra là photo sổ đỏ miếng đất mình muốn mua lên phòng đăng ký đất đai nhờ cán bộ địa chính kiểm tra thông tin.
- Tim hiểu về thông tin quy hoạch: Quy hoạch đất đai là thông tin cực kỳ quan trọng quyết định mục đích sử dụng của mảnh đất đó trong tương lai. Theo quy đinh, đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện sẽ không được phép chuyển nhượng, mua bán. Mà thông tin về quy hoạch đất đai thường không công khai trên phương tiện thông tin đại chúng. Vì vậy, để kiểm tra một cách chính xác nhất, các bên cũng sẽ phải đến phòng đăng ký đất đai để hỏi thông tin về quy hoạch mảnh đất dự định thực hiện việc mua bán.
Bước 2: Thỏa thuận của các bên về việc mua bán
Sau khi xác định mảnh đất đủ điều kiện mua bán theo quy định của Luật. Các bên thực hiện bước tiếp theo để tiến hành thủ tục mua bán.
Các bên cần thỏa thuận thống nhất về giá cả, thời gian ký kết hợp đồng đặt cọc ( nếu có), thời gian ký kết hợp đồng mua bán, thời gian thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên,…
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ tiến hành thử tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
- Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị gồm:
-
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hạn sử dụng,
- Bản sao các giấy tờ nhân thân: CMND/CCCD còn hạn sử dụng, Sổ hộ khẩu,
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân,
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.
- Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị: Bản sao các giấy tờ nhân thân: CMND/CCCD còn hạn sử dụng, Sổ hộ khẩu.
Bước 4: Ký kết hợp đồng mua bán đất đai
- Khi ký kết hợp đồng, các bên có thể lựa chọn Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng, tổ chức hành nghề công chứng trên phạm vi địa bàn tỉnh nơi có đất để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.
- Khi ký kết hợp đồng các bên cần lưu lý: Tất cả người có quyền thực hiện việc mua bán đất đều phải có mặt để thực hiện ký kết hợp đồng. Người nào không thể có mặt phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
- Các bên phải đọc kỹ thông tin, điều khoản trên hợp đồng mua bán, đảm bảo nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
- Bên cạnh đó, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, các bên phải tỉnh táo, không bị ép buộc, đe dọa. ( Lưu ý: Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự/ mất năng lực hành vi dân sự không thể thực hiện ký kết hợp đồng mua bán đất đai)
Bước 5: Sang tên sổ đỏ
Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, bên mua phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực, nếu không sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ:
Tùy từng địa phương mà cơ quan tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ khác nhau. Vì vậy người dân sẽ lựa chọn một trong các cơ quan:
- Nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Cán bộ công chức xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình lên có quan cấp trên có thẩm quyền.
- Nếu không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên có thể nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương. Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm:
- Hợp đồng mua bán đất đã công chứng
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đát theo mẫu số 09/DK
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
Sau khi nộp hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, bên bán và bên mua tiếp tục sang chi cục thuế hoàn thành nghĩa vụ thuế về đất đai.
Sau khi có biên lai chứng nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, các bên tiếp tục cầm biên lai thuế về cơ quan đăng ký để hoàn thành thủ tục sang tên.
Bước 6: Nhận trả kết quả, hoàn thành thủ tục mua bán đất đai
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ, cấp sổ đỏ mới đứng tên người mua. Thời gian này không bao gồm các ngày lễ, Tết và ngày nghỉ hàng tuần.
Sau khi có sổ đứng tên người mua, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo đến người đăng ký để tiếp nhận sổ, hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.
