Đất đai hiện nay ngày càng có giá trị và là nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế. Vì vậy, người dân Việt Nam ngày càng muốn tận dụng tối đa nguồn lực từ đất, không muốn bỏ phí bất kỳ một diện tích đất nào. Chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác hiểu quả hơn nguồn lợi từ đất cũng là việc được rất nhiều người quan tâm. Vậy nước ta quy định như thế nào quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật? Hãy cùng Luật Trung Tín tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé!
Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật?
Khái niệm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật không được quy định tại Luật Đất Đai 2013 và các văn bản pháp luật khác. Tuy nhiên, từ tên gọi của loại thủ tục này, ta có thể hiểu: Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi về mục đích sử dụng của loại đất trước đó sang một mục đích sử dụng đất khác được nhà nước cho phép trong trường hợp phải xin phép hoặc đăng ký mục đích sử dụng đất mới trong trường hợp không cần xin phép cơ quan nhà nước.
Khi nào người dân được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất
Mặc dù nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân để họ tự quản lý và sử dụng phần đất của mình. Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai và phải sử dụng đất đúng mục đích theo quyết định giao đất.
Người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:
- Thứ nhất, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thứ hai, nhu cầu xin chuyển mục đích của người dân phải chính đáng và hợp pháp. Vậy như thế nào được coi là chính đáng và hợp pháp? Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để tăng giá trị đất với mục đích để bán khiến việc mua bán đất đai xảy ra tràn lan ở các địa phương, gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc quản lý về đất đai và bình ổn giá đất. Vì vậy, khi có đơn của người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất, các cán bộ địa chính và Phòng Tài nguyên Môi trường phải đánh giá xem nhu cầu chuyển đổi đó có hợp lý hay không để xem xét ra quyết định cho phép chuyển đổi hoặc không cho phép chuyển đổi.
- Thứ ba, tại thời điểm xin chuyển mục đích sử dụng đất, địa phương nơi có đất phải còn hạn mức đất để chuyển đổi. Mỗi năm địa phương sẽ quy định một hạn mức chuyển đổi đất nhất định, nếu tại thời điểm xin chuyển mục đích sử dụng đất, địa phương đã hết hạn mức chuyển đổi thì bắt buộc người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải đợi hạn mức của năm sau.
– Ngoài ra, đất còn phải đáp ứng những điều kiện cơ bản như: Đất phải có sổ đỏ còn hạn sử dụng; đất không có tranh chấp; đất không bị kê biên, thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; đất phải đang được sử dụng đúng mục đích thì mới được nhà nước xem xét cho chuyển mục đích.
Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất
- Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không được sự đồng ý hoặc không đăng ký với cơ quan nhà nước. Tình trạng này diễn ra nhiều hơn ở các khu vực vùng núi, nông thôn do chính quyền địa phương quản lý chưa chặt chẽ.
- Theo quy định của Nghị định 91/ 2019/NĐ- CP Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất sai mục đích sẽ bị phạt tiền tương đương với mức độ sai phạm khác nhau. Mức xử phạt giao động từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tùy vào từng mục đích và diện tích đất chuyển trái phép. Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải trả lại hiện trạng ban đầu của đất. Bên cạnh đó, nếu người sử dụng đất đã bị xử phạt về hành vi này mà vẫn tái phạm, rất có thể người đó sẽ bị nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền cho phép và quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật
Theo quy định của Luật Đất Đai 2013, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất được giao cho hai cấp quản lý là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Các cơ quan thực hiện phân chia nhiệm vụ và thẩm quyền rõ ràng.
- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Có thẩm quyền xem xét và ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất là tổ chức.
- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện: Xem xét và ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Trường hợp xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ với quy mô 0,5 ha trở lên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin văn bản chấp thuận của cấp tỉnh với được đưa ra quyết định.
Các trường hợp quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật phải xin phép
Hiện nay nước ta quy định 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sử cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:
- Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối. ( Quy định này nhằm bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia).
- Chuyển từ đất đang trồng cây hằng năm sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, nước ngọt.
- Chuyển từ đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang các loại đất khác trong nhóm nông nghiệp.
- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp;
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp hoặc đất đang được sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không với mục đích thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước
- Chuyển từ đất đang trồng cây hằng năm sang các loại đất nông nghiệp khác như: Đất xây nhà kính hoặc các nhà, chuồng trại khác để trồng trọt, chăn nuôi gia xúc, gia cầm,… nuôi trồng thủy sản với mục đích nghiên cứu, học tập.
- Chuyển từ đất ở sang loại đất phi nông nghiệp khác không phải là đất ở.
- Chuyển từ đất đang trồng cây hàng năm khác sang đất trồng cây lâu năm hoạc đất nuôi trồng thủy sản.
- Chuyển từ đất đang trồng cây lâu năm sang đất trồng cây hằng năm hoặc nuôi trồng thủy sản.
- Chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không có mục đích thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất dản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không có mục đích thương mại sang đât xây dựng công trình sự nghiệp.
